Derecho de la construcción
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PRÓLOGO JOAN MARGARIT . TÍTULO PRIMERO ASPECTOS ESENCIALES DEL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN CAPÍTULO PRIMERO OBJETO Y ÁMBITO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN I. LEY 38/1999, DE 5 DE NOVIEMBRE, DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN . II. OBJETO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN . III. ÁMBITO DE APLICACIÓN . 1. Proceso de edificación . 2. Obras de edificación . CAPÍTULO II EXIGENCIAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN I. REQUISITOS BÁSICOS DE LA EDIFICACIÓN . 1. Ideas generales . 2. Relativos a la funcionalidad . II. RELATIVOS A LA SEGURIDAD . III. RELATIVOS A LA HABITABILIDAD . IV. «LEX ARTIS» DE LA EDIFICACIÓN: EL CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN . CAPÍTULO III EXIGENCIAS ADMINISTRATIVAS DE LA CONSTRUCCIÓN: LICENCIAS Y AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS I. LICENCIAS URBANÍSTICAS . 1. Ideas generales . 2. Naturaleza jurídica . 3. Procedimiento y resolución . 4. Licencias condicionales . 5. Sobre la procedencia de acreditar la titularidad en la solicitud de licencia . 6. Transmisibilidad de las licencias . 7. Caducidad de las licencias . 8. Prórroga de las licencias . II. AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS CONCURRENTES . III. AUTORIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE ESCRITURAS DE OBRA NUEVA: SUS REQUISITOS . 1. Ideas generales . 2. Obra nueva en construcción . 3. Inscripciones de obras nuevas . A. Contenido . B. El número de viviendas como condición urbanística esencial . C. Requisitos para la inscripción de los títulos . D. Técnico competente para expedir las certificaciones: forma de justificación . E. Acreditación de la constitución de las garantías . IV. CERTIFICADO FINAL DE OBRA . V. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN . VI. CÉDULA DE HABITABILIDAD . TÍTULO SEGUNDO LA RELACIÓN JURÍDICA DE OBRA CONCEPTO, ELEMENTOS Y CLASES CAPÍTULO PRIMERO CONTRATO DE OBRA I. CONSIDERACIONES GENERALES . 1. Concepto de contrato de obra . 2. Concepto jurisprudencial . 3. Su distinción del arrendamiento de servicios . 4. Calificación e interpretación . II. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA . 1. Sujetos . 2. La obra . A. Nociones generales . B. Clases de obras . 3. Forma y prueba del contrato . III. LOS CONTRATOS ADMINISTRATIVOS DE OBRAS . CAPÍTULO II CLASES DE CONTRATO DE OBRA I. SIMPLE CONTRATO DE EJECUCIÓN . II. CONTRATO DE OBRA CON SUMINISTRO DE MATERIALES . 1. El artículo 1.588 del Código Civil . 2. Su naturaleza jurídica . A. Como contrato de compraventa . B. Como contrato mixto . C. Como contrato cuya naturaleza depende del criterio o voluntad de las partes . D. Como contrato de arrendamiento . III. POR UNIDAD DE MEDIDA . IV. EJECUCIÓN DE OBRAS POR ADMINISTRACIÓN: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA . V. EJECUCIÓN DE OBRA A CAMBIO DE UN PORCENTAJE DEL VOLUMEN EDIFICABLE . CAPÍTULO III EL PRECIO EN EL CONTRATO DE OBRA I. IDEAS GENERALES . 1. Precio cierto . 2. Cláusula de retención . 3. Indeterminación contractual del precio . A. Doctrina jurisprudencial sobre la determinación del precio . 4. El ajuste alzado y las cláusulas de revisión de precios . 5. Sobre la procedencia de la cláusula «rebus sic stantibus» . 6. La revisión de precios en las obras públicas . CAPÍTULO IV LOS SISTEMAS DE FIJACIÓN DEL PRECIO EN EL CONTRATO DE OBRA I. GENERALIDADES . II. EL AJUSTE ALZADO Y EL PACTO DE REVISIÓN DE PRECIOS . 1. La revisión de precios en el sector público . III. POR PIEZAS EJECUTADAS O UNIDAD DE OBRA . IV. POR UNIDAD DE MEDIDA . V. CONTRATO DE OBRA POR ADMINISTRACIÓN . 1. Concepto . 2. Naturaleza jurídica . 3. Régimen legal . VI. LAS CERTIFICACIONES DE OBRA . 1. Concepto . 2. Las certificaciones en el contrato de obra pública . 3. La demora de la Administración en el pago de certificaciones . 4. Transmisión de certificaciones de obras . A. Introducción . B. Régimen jurídico . 5. El embargo de las certificaciones de obra en el sector público . CAPÍTULO V PAGO DEL PRECIO EN EL CONTRATO DE OBRA I. PERSONA OBLIGADA AL PAGO . 1. El comitente . 2. Comunidad de construcción . 3. Edificios en régimen de propiedad horizontal . II. TIEMPO DE PAGO . III. LUGAR DE PAGO . IV. FACULTAD DE RETENCIÓN A FAVOR DEL EJECUTOR DE UNA OBRA EN COSA MUEBLE . V. PERCEPCIÓN DE CANTIDADES A CUENTA DEL PRECIO DURANTE LA CONSTRUCCIÓN . 1. Introducción . 2. Régimen . 3. Modificaciones legales . CAPÍTULO VI LA SUSTITUCIÓN EN EL CONTRATO DE OBRA I. OBRA ENCARGADA EN ATENCIÓN A LAS CUALIDADES PERSONALES DEL CONTRATISTA . II. LA SUBCONTRATA O SUBEMPRESA . 1. Consideraciones generales . 2. El subcontratista en la legislación . A. En el Código civil y Ley de Ordenación de la Edificación . B. En la legislación administrativa . 3. Cesión del contrato de obra . A. Ideas previas . B. Transferencia «mortis causa» . C. Transferencia «inter vivos» . TÍTULO III LA EJECUCIÓN MATERIAL DEL CONTRATO DE OBRA AGENTES DE LA EDIFICACIÓN Y DOCUMENTACIÓN CAPÍTULO PRIMERO LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN SEGÚN LA LEY DE ORDENACIÓN I. CONCEPTO Y ENUMERACIÓN DE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN . II. EL PROMOTOR INMOBILIARIO . 1. Concepto . 2. Obligaciones . III. EL LLAMADO AUTOPROMOTOR . IV. GESTOR DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS . V. GESTOR DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS . VI. EL PROMOTOR EN LA CESIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE OBRA . VII. EL PROYECTISTA . 1. Concepto y régimen jurídico . 2. Titulación académica y profesional habilitante . 3. Obligaciones . 4. Verificación de la idoneidad de la titulación habilitante del proyectista por la Administración urbanística . VIII. EL CONSTRUCTOR . 1. Concepto . 2. Titulación o capacitación profesional . 3. Obligaciones . IX. JEFE DE OBRA . X. DIRECCIÓN FACULTATIVA . XI. EL DIRECTOR DE OBRA . 1. Régimen jurídico . 2. Dirección de obra . 3. La alta dirección y vigilancia de la obra . 4. Libro de órdenes y asistencias . 5. Titulación académica y profesional habilitante . 6. Obligaciones . 7. Vicios de dirección . 8. La dirección de obra en la doctrina legal . XII. EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA . 1. Concepto y régimen jurídico . 2. Obligaciones . A. Titulación académica y profesional habilitante . B. Comprobación de los materiales y de las carencias posibles del proyecto . C. Libro de control de calidad . 3. Replanteo . 4. Otras obligaciones . XIII. LAS ENTIDADES DE CONTROL DE CALIDAD DE LA EDIFICACIÓN . 1. El control de calidad . 2. Las Entidades de control de calidad de la edificación . 3. Organismos de control técnico (O.C.T.) . 4. Laboratorios de control de calidad de la edificación . XIV. LOS PRODUCTOS DE LA CONSTRUCCIÓN Y SUS SUMINISTRADORES . 1. Introducción . 2. Los productos de construcción . 3. Los suministradores de productos de construcción A. Concepto y régimen jurídico . B. Obligaciones . XV. LOS PROPIETARIOS Y LOS USUARIOS . 1. Libro del edificio . XVI. OTROS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN . 1. Coordinador de seguridad y salud . A. Introducción . B. Durante la elaboración del proyecto . C. Durante la ejecución de la obra . D. Sobre el técnico competente para asumir la función de coordinador de seguridad y salud . CAPÍTULO II ARQUITECTO. ARQUITECTO TÉCNICO E INGENIEROS I. LA NOCIÓN DE ARQUITECTURA . II. ARQUITECTO . III. ARQUITECTO TÉCNICO . 1. Ideas generales. Evolución . 2. Ley 12/1986, de 1 de abril, sobre Regulación de las atribuciones profesionales de los Arquitectos e Ingenieros técnicos . 3. Concepto y alcance de la función profesional . 4. Funciones . 5. Doctrina legal . IV. INGENIEROS . CAPÍTULO III RELACIÓN ARQUITECTO-CLIENTE I. CONCEPTO Y CARACTERES . 1. Su naturaleza jurídica . A. Como contrato de trabajo . B. Como contrato de mandato . C. Como contrato o relación de servicios . D. Como contrato de obra . E. Como contrato mixto o complejo . 2. Perfección del contrato y requisitos formales: «Hoja de Encargo» . A. Doctrina legal . CAPÍTULO IV EL PROYECTO I. EL PROYECTO . 1. Introducción . 2. Concepto . 3. Contenido del proyecto . A. Introducción . B. Los planos . C. El pliego de condiciones . D. La Memoria . E. Estudio geotécnico . F. El presupuesto . G. Estudio de seguridad y salud . II. CLASES DE PROYECTOS . 1. Proyecto básico y proyecto de ejecución . 2. Proyecto general y proyectos parciales . 3. Proyectos arquitectónico y de configuración arquitectónica . 4. Los conceptos de referencia en la praxis jurisprudencial . III. EL PROYECTO EN LA LICENCIA DE OBRAS . IV. LA NO NECESIDAD DEL PROYECTO EN LAS OBRAS MENORES . V. ESTUDIO GEOLÓGICO COMO PREVIO A LA CONFECCIÓN DEL PROYECTO . 1. Introducción . 2. Informe geotécnico . 3. Insuficiencia o inexactitud del informe geotécnico . 4. Praxis judicial . VI. ADECUACIÓN DE LA CIMENTACIÓN Y DE LA ESTRUCTURA PROYECTADAS A LAS CARACTERÍSTICAS GEOTÉCNICAS DEL TERRENO . VII. EL VISADO DE LOS PROYECTOS . 1. Concepto . 2. Naturaleza y extensión . 3. Visado urbanístico . VIII. REPLANTEO . IX. DEFECTOS DE PROYECCIÓN . CAPÍTULO V MODIFICACIONES DEL PROYECTO. OBRAS ADICIONALES I. MODIFICACIONES DEL PROYECTO . 1. En la Ley de Ordenación de la Edificación . 2. En el contrato de obra pública . II. INNOVACIONES EN EL PROYECTO . 1. Procedencia . 2. El artículo 1.593 del Cc. Su alcance e interpretación . 3. La autorización del dueño de la obra . 4. Sobre si las alteraciones del proyecto suponen novación objetiva . III. DOCTRINA JURISPRUDENCIAL . IV. OBRAS ADICIONALES . 1. Consideraciones previas . 2. Su concepto . 3. Régimen jurídico . 4. Fijación del precio . CAPÍTULO VI HONORARIOS PROFESIONALES DE LOS ARQUITECTOS I. IDEAS GENERALES . II. CONDICIONES PARA EL PERCIBO DE HONORARIOS . 1. Proyecto técnico viable. Doctrina jurisprudencial . 2. Proyección y dirección de obra . 3. Valoración de la obra a efectos de fijación de honorarios . 4. Su prescripción. Doctrina jurisprudencial . III. LEGITIMACIÓN DE LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS PARA RECLAMAR JUDICIALMENTE LOS HONORARIOS PROFESIONALES DEVENGADOS POR SUS COLEGIADOS . 1. Supuesto de sustitución procesal o legitimación indirecta . 2. Doctrina jurisprudencial de dicha legitimación . 3. La reclamación de honorarios por el propio interesado . CAPÍTULO VII LA ACCIÓN DIRECTA DE LOS TRABAJADORES Y SUMINISTRADORES I. IDEAS GENERALES . II. SU NATURALEZA JURÍDICA . III. EXCEPCIÓN A LA RELATIVIDAD DE LOS CONTRATOS . IV. TITULARES DE LA ACCIÓN DIRECTA . V. REQUISITOS . VI. ASPECTOS PROCESALES . CAPÍTULO VIII LOS PLAZOS DE EJECUCIÓN. LA CLÁUSULA PENAL EN EL CONTRATO DE OBRA I. PLAZOS DE INICIACIÓN Y DE TERMINACIÓN DE LA OBRA . II. MORA DEL CONSTRUCTOR . III. LA CLÁUSULA PENAL MORATORIA EN EL CONTRATO DE OBRA . 1. Ideas generales . 2. Su aplicación restringida . 3. Improcedencia de la facultad moderadora del art. 1.154 del Cc . 4. Su procedencia en el sector público . 5. El contrato de obra con pena convencional en la jurisprudencia . CAPÍTULO IX CLÁUSULA «A SATISFACCIÓN DEL DUEÑO DE LA OBRA» I. ARTÍCULO 1.598 DEL CÓDIGO CIVIL . 1. Su sentido y alcance . 2. Juicio pericial . 3. La aprobación de la obra por un tercero . 4. Sobre la procedencia de aplicar el art. 1.598 del CC a los edificios sometidos a la LOE . CAPÍTULO X DESISTIMIENTO DEL CONTRATO DE OBRA I. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE EMPRESA POR DESISTIMIENTO DEL DUEÑO DE LA OBRA . 1. Facultad del comitente. Análisis del artículo 1.594 del Código Civil por la doctrina científica . 2. Facultad decisoria del propietario. Su interpretación por la práctica judicial . 3. Obligación de indemnizar al contratista. Su alcance . CAPÍTULO XI LOS RIESGOS EN EL CONTRATO DE OBRA I. PÉRDIDA O DESTRUCCIÓN DE LA OBRA ANTES DE SER ENTREGADA . 1. Los artículos 1.589 y 1.590 del Código Civil. Su interpretación doctrinal . 2. Morosidad en recibir la obra . CAPÍTULO XII LA ENTREGA, VERIFICACIÓN, APROBACIÓN Y RECEPCIÓN DE OBRA I. ENTREGA DE LA OBRA . 1. Nociones generales . II. VERIFICACIÓN DE LA OBRA . 1. Su naturaleza . 2. A quién corresponde . 3. Verificación cualitativa o cuantitativa, total o parcial . 4. Efectos . III. APROBACIÓN DE LA OBRA . 1. Ideas generales . 2. Clases de aprobación . A. Expresa o tácita . B. Total o parcial . IV. RECEPCIÓN DE LA OBRA . 1. Introducción . 2. Concepto . 3. Distinción entre entrega y recepción . 4. Plazo de la recepción: expresa y tácita . 5. Acta de recepción . 6. Rechazo de la recepción . 7. Recepción expresa y tácita . 8. Recepción total y parcial . 9. Recepción con o sin reservas . 10. Recepción provisional y definitiva . 11. Los efectos de la recepción de la obra . V. LIQUIDACIÓN DEL CONTRATO DE OBRA . 1. Consideraciones generales . 2. Concepto y transcendencia práctica . 3. Liquidación del contrato de obra pública . CAPÍTULO XIII EJECUCIÓN DE LA OBRA Y CUMPLIMIENTO DEFECTUOSO I. EJECUCIÓN DE LA OBRA . 1. Consideraciones generales . II. CUMPLIMIENTO DEFECTUOSO DEL CONTRATO DE OBRA . 1. Consideraciones generales . III. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OBRA . IV. EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO O INADECUADAMENTE EJECUTADO . CAPÍTULO XIV CONSTRUCCIÓN EN SUELO AJENO I. CONSTRUCCIÓN EN SUELO AJENO . 1. Cuestiones generales . 2. Accesión invertida . A. Caracteres . B. Fundamento . C. Requisitos . 3. Su régimen en la legislación europea . 4. La construcción extralimitada en la legislación catalana . CAPÍTULO XV EL PRIVILEGIO INMOBILIARIO DE LOS CRÉDITOS REFACCIONARIOS I. EL CRÉDITO REFACCIONARIO. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA . II. EL CRÉDITO REFACCIONARIO EN EL CÓDIGO CIVIL . III. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL CRÉDITO REFACCIONARIO . 1. El artículo 155 del Reglamento Hipotecario . 2. Documentos de concesión de subvenciones o créditos públicos de finalidad refaccionaria . 3. Refacción de edificios en propiedad horizontal . 4. Vigencia y caducidad de la anotación preventiva y crédito refaccionario . TÍTULO IV LA RESPONSABILIDAD CIVIL DERIVADA DEL CONTRATO DE OBRA CAPÍTULO PRIMERO RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL EN LA CONSTRUCCIÓN I. INTRODUCCIÓN SOBRE LA VIGENCIA DEL ART. 1.591 DEL CÓDIGO CIVIL . 1. Configuración legal de los daños indemnizables . II. PROTECCIÓN DE LOS TERCEROS ADQUIRENTES . III. RESPONSABILIDAD DECENAL: VICIOS O DEFECTOS QUE AFECTAN A LA SEGURIDAD ESTRUCTURAL DEL EDIFICIO . 1. Consideraciones generales . 2. Sobre la aplicabilidad de la responsabilidad decenal a las obras de modificación o reforma de un edificio . 3. Fundamento de la responsabilidad decenal . 4. Cláusulas de exoneración de la responsabilidad . IV. RESPONSABILIDAD TRIENAL: VICIOS O DEFECTOS DE LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS O DE LAS INSTALACIONES QUE AFECTEN A LA HABITABILIDAD . V. RESPONSABILIDAD ANUAL: VICIOS O DEFECTOS DE TERMINACIÓN O ACABADO DE LAS OBRAS . VI. RESPONSABILIDAD INDIVIDUALIZADA, PERSONAL Y PRIVATIVA, EN PRINCIPIO, EN FUNCIÓN DEL VICIO O DEFECTO . VII. RESPONSABILIDAD SOLIDARIA CUANDO NO PUEDA INDIVIDUALIZARSE LA CAUSA DE LOS VICIOS O DEFECTOS . 1. Consideraciones generales . 2. La llamada de garantía: notificación de la demanda a otros agentes . 3. Acción de regreso o de repetición del condenado que satisface la deuda . 4. Fundamento de esta responsabilidad solidaria . VIII. RESPONSABILIDAD DEL PROMOTOR . IX. LA RESPONSABILIDAD DEL CONTRATISTA POR SUS TÉCNICOS. OPERARIOS Y AUXILIARES EN EL CÓDIGO CIVIL . 1. El artículo 1.596 del Código Civil . 2. El subcontratista como sustituto del contratista . X. RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR EN LA LEY DE LA ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN . 1. Por los daños causados por las personas que de él dependen . 2. Por los daños causados por los subcontratistas . 3. Por las deficiencias de los productos adquiridos o aceptados por él . 4. Por los vicios o defectos de ejecución que afecten a los elementos de determinación o acabado de obras . XI. CAUSAS EXCLUYENTES DE RESPONSABILIDAD . XII. PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES . XIII. RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL . XIV. LA PERICIA EN LAS PATOLOGÍAS EDIFICATORIAS . 1. Importancia del informe pericial . 2. Actividad probatoria . 3. Valoración de la pericial arquitectónica . XV. FORMAS DE REPARACIÓN DE LOS DAÑOS MATERIALES . XVI. EJERCICIO DE LAS ACCIONES PARA LA REPARACIÓN O SUBSANACIÓN DE LOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS: EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL . XVII. PROCEDENCIA DE LA CONDENA A LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN AL PAGO DEL COSTE DE LAS OBRAS DE REPARACIÓN REALIZADAS POR LOS PROPIETARIOS DEL EDIFICIO . CAPÍTULO II RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL DEL PROPIETARIO I. INTRODUCCIÓN . II. LOS ARTÍCULOS 1.907, 1.908 Y 1.909 DEL CÓDIGO CIVIL . III. DAÑOS OCASIONADOS A INMUEBLES CONTIGUOS POR EL DERRIBO DE UNA CONSTRUCCIÓN . IV. LA RESPONSABILIDAD POR «CULPA IN VIGILANDO»: EL ARTÍCULO 1.903, PÁRRAFO 4 DEL CÓDIGO CIVIL . V. PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL . CAPÍTULO III GARANTÍA POR DAÑOS MATERIALES I. RÉGIMEN JURÍDICO . 1. Requisitos para la escrituración e inscripción de las escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación la LOE . II. LIBERACIÓN A LA ADMINISTRACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS GARANTÍAS OBLIGATORIAS . III. EXENCIONES AL SEGURO OBLIGATORIO: DEL AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL Y DE LAS OBRAS DE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS . 1. Autopromotor individual . 2. Obras de rehabilitación . IV. EL CONTRATO DE SEGURO EN LA CONSTRUCCIÓN: SUS CARACTERÍSTICAS . V. SEGURO ANUAL DEL CONSTRUCTOR . VI. SEGURO TRIENAL DEL PROMOTOR . VII. LA EDIFICACIÓN ASEGURADA . VIII. SEGURO DECENAL DEL PROMOTOR . IX. LOS SEGUROS DE RESPONSABILIDAD CIVIL . X. DAÑOS EXCLUIDOS . TÍTULO V DERECHO DE REVERSIÓN EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA CAPÍTULO ÚNICO EL DERECHO DE REVERSIÓN EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA I. INTRODUCCIÓN . II. CONCEPTO Y CONFIGURACIÓN LEGAL . III. LEGITIMACIÓN . IV. SUPUESTOS DE REVERSIÓN . V. EXCEPCIONES . VI. PLAZOS PARA EL EJERCICIO . VII. NECESIDAD DE INSCRIBIR EL DERECHO DE REVERSIÓN COMO REQUISITO DE OPONIBILIDAD A TERCEROS ADQUIRENTES . VIII. EFECTOS DE LA REVERSIÓN: EL PAGO DE SU PRECIO .

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