Derecho de la construcción y la vivienda

Sexta edición. Revisada y Actualizada Los tres años que separan la edición que ahora presentamos de la anterior han estado plagados de múltiples modificaciones legislativas relativas al sector de la construcción y la vivienda: no se trata sólo de las esperadas novedades legales producidas en ámbitos tan variables como el de VPO. Es mucho más: la nueva realidad legal de este sector pasa hoy por una nueva Ley estatal del suelo, por el Código Técnico de la Edificación, por el nuevo régimen para los contratos públicos de obra que se contiene en la Ley de Contratos del Sector Público, por la sustitución de la clásica licencia de actividades clasificadas, por la autorización para actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera, por un reformado sistema de novaciones y subrogaciones hipotecarias. Durante estos tres años también han sido numerosas las decisiones judiciales recaídas en un sector de tan elevada litigiosidad como el que nos ocupa: qué decir de la ingente cantidad de sentencias habidas en ámbitos como el urbanismo, los arrendamientos, la propiedad horizontal, la responsabilidad por defectos constructivos, donde incluso hemos asistido a los primeros pronunciamientos del TS argumentados en la LOE. De todo ello da cuenta esta nueva edición. Los autores no se han limitado a ajustar la edición anterior a las nuevas leyes apuntadas. Esta obra presenta importantes novedades en el fondo y en la forma de tratar algunas de sus partes: así sucede, por ejemplo, con los capítulos relativos a VPO, a urbanismo, a los contratos inmobiliarios. Todos ellos han sido profundamente remodelados. Igual que en las ediciones anteriores, los autores han trabajado con la finalidad de presentar al lector toda la información relevante, de contenido práctico y multidisciplinar, de la forma más útil posible. Y no nos cabe duda de que esta nueva edición satisfará plenamente las expectativas generadas por las anteriores, desde hace ya más de diez años, entre los profesionales, la comunidad universitaria y, en general, entre los lectores interesados en el Derecho de la construcción y la vivienda. INDICE: ÍNDICE LEGISLATIVO SECCIÓN PRIMERA PRESUPUESTOS URBANÍSTICOS Y REGISTRALES DE LA CONSTRUCCIÓN CAPÍTULO I. PRESUPUESTOS URBANÍSTICOS DEL DERECHO DE LA CONSTRUCCIÓN 1. Determinaciones fundamentales de la legislación básica estatal 2. Las transferencias de aprovechamientos urbanísticos (TAU) Bibliografía CAPÍTULO II. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 1. Las referencias normativas 2. La naturaleza jurídica de la d.o.n. 3. D.o.n. y división horizontal 4. El cumplimiento de la legalidad urbanística. Ámbito de aplicación del art. 19 LS 5. La conformidad de la d.o.n. a la legalidad urbanística 6. La d.o.n. y los seguros obligatorios en la edificación Bibliografía CAPÍTULO III. LIMITACIONES VECINALES A LA EDIFICACIÓN 1. Medidas y distancias intermedias 2. Medianerías 3. Acciones de defensa Bibliografía CAPÍTULO IV. LICENCIA DE OBRAS 1. Regulación 2. Actos sujetos a licencia 3. El proyecto 4. Autorizaciones previas exigidas por la legislación sectorial 5. Competencia para el otorgamiento de licencias de obra 6. Régimen del silencio administrativo 7. Efectos de la licencia de obras 8. Denegación de la licencia 9. Extinción de la licencia 10. Construcción sin licencia y contraviniendo la licencia 11. Fiscalidad Bibliografía CAPÍTULO V. LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN 1. Regulación 2. Régimen jurídico 3. Denegación, ocupación y contratos sobre viviendas sin licencia Bibliografía CAPÍTULO VI. LA CÉDULA DE HABITABILIDAD 1. Regulación 2. Régimen jurídico 3. Tasa por expedición de cédula de habitabilidad Bibliografía CAPÍTULO VII. AUTORIZACIONES DE APERTURA Y ACTIVIDADES CLASIFICADAS 1. Autorización de apertura de establecimientos industriales y mercantiles 2. Los distintos regímenes jurídicos aplicables a las actividades contaminantes 3. En especial, el régimen de las actividades contaminantes establecido en la legislación autonómica Bibliografía SECCIÓN SEGUNDA CONTRATOS DE TRANSFERENCIA DE EDIFICABILIDAD CAPÍTULO VIII. EL DERECHO DE SUPERFICIE 1. Las normas reguladoras del derecho de superficie 2. Descripción del régimen legal 3. Unidad o pluralidad de títulos del derecho de superficie 4. Derecho de superficie y derecho de vuelo 5. Inscripción del derecho de superficie 6. Particularidades urbanísticas 7. Derechos de superficie sobre suelo público Bibliografía CAPÍTULO IX. EL DERECHO DE VUELO O SOBREELEVACIÓN 1. Concepto 2. Constitución del derecho de vuelo 3. Caracteres 4. Inscripción registral Bibliografía CAPÍTULO X. PERMUTA DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA 1. Los aspectos económicos de la operación de permuta 2. Naturaleza del contrato 3. Modalidades 4. Adquisición de la propiedad e inscripción de los pisos o locales futuros 5. La resolución del contrato 6. Régimen fiscal Bibliografía SECCIÓN TERCERA EL CONTRATO DE OBRA INMOBILIARIA CAPÍTULO XI. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA 1. La regulación del contrato de obra 2. Objeto del contrato 3. Sujetos 4. Perfección del contrato Bibliografía CAPÍTULO XII. EL PRECIO 1. La determinación del precio 2. Formas de fijación del precio 3. Revisión de precios 4. El pago 5. El IVA Bibliografía CAPÍTULO XIII. DESARROLLO, TERMINACIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO 1. Actuaciones previas 2. Obligaciones de la dirección técnica 3. Obligaciones del contratista 4. Obligaciones del comitente 5. Modificaciones de obra 6. Los riesgos en el contrato de obra 7. Verificación, aprobación y recepción de la obra 8. Extinción del contrato por desistimiento unilateral del comitente 9. Extinción por imposibilidad sobrevenida de ejecutar la obra Bibliografía CAPÍTULO XIV. PROTECCIÓN LEGAL DE LOS CRÉDITOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE OBRA INMOBILIARIA 1. La acción directa frente al comitente de obra 2. El privilegio refaccionario 3. Garantías de los trabajadores asalariados Bibliografía CAPÍTULO XV. RESPONSABILIDADES EN LA CONSTRUCCIÓN: DEFECTOS CONSTRUCTIVOS Y DAÑOS A TERCEROS 1. Clases y regímenes de responsabilidad en la construcción 2. La responsabilidad contractual del contratista 3. Daños resarcibles conforme a la LOE 4. Legitimación 5. Imputación de responsabilidad 6. Distribución de responsabilidad 7. Causas de exoneración 8. Plazo de ejercicio de la acción 9. Contenido de la responsabilidad 10. Los seguros de vicios o defectos constructivos 11. Derecho transitorio 12. Responsabilidad civil, administrativa y penal por riesgos y daños causados en la cons trucción Bibliografía CAPÍTULO XVI. AGENTES DE LA EDIFICACIÓN 1. Los agentes de la edificación 2. El promotor inmobiliario 3. Requisitos para el ejercicio de profesiones tituladas 4. El proyectista 5. El director de obra 6. El director de la ejecución de la obra 7. El constructor 8. Las entidades y los laboratorios de control de calidad en la edificación 9. Los suministradores de productos 10. Los propietarios y los usuarios 11. La mediación inmobiliaria Bibliografía SECCIÓN CUARTA GARANTÍAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDAS CAPÍTULO XVII. LOS PROPIETARIOS FRENTE A LAS VINCULACIONES URBANÍSTICAS 1. La vinculatoriedad de los Planes, Normas y Actos Urbanísticos 2. Excepciones al principio de subrogación real 3. Información urbanística en la compra de terrenos 4. Los propietarios de parcelas y el agente urbanizador Bibliografía CAPÍTULO XVIII. INFORMACIÓN Y PROTECCIÓN EN LA COMPRAVENTA Y EL ALQUILER DE VIVIENDAS 1. Legislación protectora de los consumidores 2. Ámbito de aplicación 3. Contenido de la oferta, promoción y publicidad 4. Exigibilidad de las condiciones ofrecidas 5. Oferta, promoción y publicidad 6. Contenido de la información a suministrar 7. Protección de Derecho material 8. Tratamiento penal 9. Costes fiscales y arancelarios Bibliografía CAPÍTULO XIX. GARANTÍAS POR CANTIDADES ANTICIPADAS EN CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS 1. Principios y carencias del sistema de la Ley 57/1968 2. Garantías de cantidades adelantadas al margen de la Ley 57/1968 3. Obligaciones de los promotores 4. Ejecución de la garantía 5. Sanciones Bibliografía CAPÍTULO XX. TRANSPARENCIA Y GARANTÍAS EN EL CRÉDITO A LA VIVIENDA 1. Las garantías en el crédito a la vivienda 2. La transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios 3. Obligaciones de información 4. Capital, entrega y amortización del préstamo 5. Intereses ordinarios y de demora 6. Comisiones y gastos a cargo del prestatario 7. Facultades de resolución anticipada del prestamista 8. Costes fiscales y arancelarios 9. Subrogación del comprador en la hipoteca Bibliografía CAPÍTULO XXI. SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS 1. La Ley 2/1994 2. Oferta y aceptación del deudor 3. Liquidación de la deuda 4. El derecho a enervar la subrogación 5. El pago 6. La escritura de subrogación 7. La modificación de préstamos hipotecarios Bibliografía SECCIÓN QUINTA ARRENDAMIENTOS URBANOS DE VIVIENDA CAPÍTULO XXII. LA REGULACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS 1. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 2. Ámbito territorial de aplicación 3. Ámbito material de inclusión: fincas urbanas 4. La fuerza normativa de la LAU 5. Concepto de arrendamiento de vivienda 6. Destino primordial a vivienda 7. Necesidad permanente de vivienda 8. Necesidades personales y familiares 9. Extensión del régimen del arrendamiento Bibliografía CAPÍTULO XXIII. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA 1. Duración inicial y prórroga 2. Contratos sin estipulación de plazo o por tiempo indeterminado 3. Denegación de prórroga por necesidad del arrendador 4. Prórroga del contrato 5. Desistimiento 6. Duración de los contratos anteriores al 1 enero 1995 Bibliografía CAPÍTULO XXIV. ELEMENTOS SUBJETIVOS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA 1. Coarrendamiento 2. Cesión 3. Subarriendo 4. Resolución del derecho del arrendador 5. Arrendamientos concertados por titulares de un derecho de goce sobre la finca 6. Arrendamientos concertados por titulares aparentes 7. Enajenación de la vivienda arrendada 8. La finca arrendada como domicilio familiar 9. Parejas de hecho 10. Desistimiento del cónyuge titular 11. Abandono del cónyuge titular 12. Separación, nulidad y divorcio 13. Subrogación mortis causa 14. Arrendamientos gananciales 15. Derecho transitorio Bibliografía CAPÍTULO XXV. LA RENTA Y OTRAS OBLIGACIONES DINERARIAS 1. Determinación de la renta 2. Actualización de la renta 3. La fianza arrendaticia 4. Elevación de renta por mejoras 5. Gastos generales de propiedad horizontal 6. Servicios individualizados 7. Repercusiones de gastos a arrendatarios anteriores al 9 mayo 1985 8. Actualización de la renta de los arrendamientos anteriores al 9 mayo 1985 Bibliografía CAPÍTULO XXVI. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA 1. Aplicación supletoria del CC 2. Obras necesarias 3. Mejoras hechas por el arrendador 4. Obras del arrendatario 5. Derecho de adquisición preferente Bibliografía CAPÍTULO XXVII. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA 1. Resolución del contrato 2. Extinción automática 3. El realojamiento urbanístico de los arrendatarios 4. Derecho de retorno urbanístico Bibliografía SECCIÓN SEXTA CONJUNTOS INMOBILIARIOS Y SITUACIONES COLECTIVAS CAPÍTULO XXVIII. CONCEPTO Y DISCIPLINA NORMATIVA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. Concepto 2. Régimen sustantivo 3. Carácter imperativo de la LPH 4. Disciplina registral 5. El art. 107.11º LH Bibliografía CAPÍTULO XXIX. EL TÍTULO CONSTITUTIVO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 1. Título constitutivo y escritura de obra nueva 2. Título constitutivo en sentido amplio: Estatutos 3. Título constitutivo y entrada en vigor del régimen de PH 4. Otorgamiento del título constitutivo 5. Título constitutivo y protección del propietario 6. Impugnación judicial del título constitutivo Bibliografía CAPÍTULO XXX. ELEMENTOS COMUNES 1. El art. 396 CC 2. Clasificación 3. Elementos comunes de uso privativo 4. Alteración de elementos comunes 5. Otros actos afectantes a los elementos comunes 6. Defensa de los propietarios frente a los actos de alteración de los elementos comunes Bibliografía CAPÍTULO XXXI. ELEMENTOS PRIVATIVOS 1. Caracteres 2. Clasificación 3. Derechos del propietario sobre su elemento privativo 4. Limitaciones de uso 5. Posición de los terceros titulares de derechos de uso frente a la comunidad 6. División, agrupación y segregación de elementos privativos Bibliografía CAPÍTULO XXXII. REPRESENTACIÓN Y GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 1. Estructura orgánica de la comunidad de propietarios 2. La Junta de propietarios 3. Reglas sobre la adopción de los acuerdos 4. Documentación de los acuerdos 5. Impugnación de acuerdos 6. Presidente 7. Vicepresidentes 8. Administrador 9. Secretario 10. Régimen de administración según el art. 398 CC 11. Legitimación individual del propietario en régimen de propiedad horizontal Bibliografía CAPÍTULO XXXIII. LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN Y EL DEBER DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS COMUNES 1. La cuota de participación 2. La contribución a los gastos generales 3. Sujeto obligado al pago 4. Límites temporales de la obligación de contribuir 5. Garantías crediticias de la comunidad de propietarios 6. Reclamación por la comunidad de propietarios 7. Ejecución de condenas dinerarias por deudas contraídas por la comunidad de propietarios Bibliografía CAPÍTULO XXXIV. EL RÉGIMEN JURÍDICO INMOBILIARIO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO 1. Diversidad estructural 2. Determinación jurídica del derecho de aprovechamiento por turno 3. Constitución del régimen 4. Régimen de prestación de los servicios 5. Técnicas de protección del adquirente 6. Régimen fiscal Bibliografía CAPÍTULO XXXV. URBANIZACIONES PRIVADAS 1. La intervención de los particulares en la ejecución del planeamiento 2. Legislación aplicable 3. La ejecución de la urbanización privada 4. Conservación de las infraestructuras urbanísticas de la urbanización 5. Coexistencia organizativa pública y privada en la urbanización privada resultante 6. Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal 7. Agrupación de comunidades 8. Delimitación subjetiva de los integrantes del complejo 9. Régimen registral Bibliografía CAPÍTULO XXXVI. COOPERATIVAS DE VIVIENDAS 1. Legislación aplicable 2. Concepto 3. Especialidades organizativas 4. Relaciones socio-cooperativa 5. Clasificación de las cooperativas de viviendas por su objeto 6. Cooperativa y propiedad horizontal 7. Garantías de los socios en la actividad promotora 8. Adjudicación de viviendas y locales 9. Tratamiento fiscal Bibliografía SECCIÓN SÉPTIMA VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL CAPÍTULO XXXVII. LA LEGISLACIÓN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL Y VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA 1. Competencias estatales y autonómicas 2. Legislación aplicable 3. Objetivos 4. Imperatividad legal 5. Beneficios fiscales de las VPO Bibliografía CAPÍTULO XXXVIII. LAS CONDICIONES DE ACCESO AL RÉGIMEN DE VIVIENDA PROTEGIDA 1. Categorías y regímenes de Viviendas de Protección Pública 2. Elementos subjetivos 3. Título jurídico de uso 4. Elementos objetivos 5. La delimitación temporal del régimen 6. Calificación de las VPO 7. La calificación provisional 8. La calificación definitiva 9. Los derechos de tanteo y retracto administrativos Bibliografía CAPÍTULO XXXIX. EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VPO 1. La perspectiva pública y privada del régimen 2. Obligaciones del promotor 3. Responsabilidad por defectos de construcción 4. Conservación y mantenimiento 5. Obligaciones relativas al uso 6. Transmisión y pago de las VPO 7. Precios máximos de venta 8. La renta máxima 9. La contravención al régimen de precios máximos 10. La evolución de la jurisprudencia civil en materia de sobreprecio en VPO 11. La eficacia jurídico privada del régimen de VPO 12. Derecho sancionador Bibliografía CAPÍTULO XL. DESCRIPCIÓN DE LA NORMATIVA AUTONÓMICA RELATIVA A VIVIENDAS PROTEGIDAS - Canarias - Aragón - Andalucía - Navarra - País Vasco - Castilla-La Mancha - Madrid