Derecho de la Construcción y la Vivienda

Esta obra es el instrumento más completo, actualizado, útil y omnicomprensivo para conocer y practicar con el Derecho español, estatal y autonómico, sobre construcción inmobiliaria y Derecho de la vivienda. Contratos de acceso a la vivienda, contratos de construcción, contratos de uso y disfrute, contratos sobre el solar, relaciones de vecindad, gestión urbanística, responsabilidades en construcción, licencias administrativas, agentes de la edificación, Código Técnico, arrendamientos urbanos de vivienda, propiedad horizontal, cooperativas, multipropiedad, aprovechamiento por turnos, garantías de propietarios y adquirentes, viviendas de protección pública. Tal es el contenido de esta obra, avalado por seis ediciones anteriores. Sumario Página ABREVIATURAS.................................................................................................... 57 PRÓLOGO A LA PRIMERA EDICIÓN ................................................................... 63 PRÓLOGO A LA SÉPTIMA EDICIÓN.................................................................... 67 SECCIÓN PRIMERA PRESUPUESTOS URBANÍSTICOS Y REGISTRALES DE LA CONSTRUCCIÓN CAPÍTULO I PRESUPUESTOS URBANÍSTICOS DEL DERECHO DE LA CONSTRUCCIÓN 1. Determinaciones fundamentales de la legislación básica estatal............ 71 A. Ordenación del territorio y ordenación urbanística.............................. 71 B. Iniciativa privada en la urbanización y la construcción o edificación 72 C. Derecho de propiedad y derecho a edificar........................................... 73 D. Facultades del propietario ..................................................................... 74 E. Deberes y cargas del propietario ........................................................... 75 F. El deber de conservación ....................................................................... 75 G. Situaciones básicas del suelo ................................................................. 78 H. Utilización del suelo rural...................................................................... 78 I. Actuaciones de transformación urbanística........................................... 79 J. Deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística ...................................................................................................... 80 K. Fincas y parcelas.................................................................................... 82 L. El aprovechamiento urbanístico apropiable .......................................... 84 ll. Edificios fuera de ordenación................................................................. 86 7 Derecho de la construcción y la vivienda Página M. Las construcciones existentes en las fincas adjudicadas por reparcelación o compensación .............................................................................. 86 2. Las transferencias de aprovechamientos urbanísticos (TAU) ................ 87 A. La función urbanística de las TAU........................................................ 87 B. Derecho aplicable ................................................................................... 89 C. Modalidades de TAU.............................................................................. 90 D. Práctica de la TAU................................................................................. 92 E. La inscripción de las TAU...................................................................... 93 F. El aprovechamiento urbanístico como finca.......................................... 94 G. Las cargas y gravámenes sobre las fincas objeto de las TAU.............. 94 Bibliografía .......................................................................................................... 95 CAPÍTULO II LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 1. Las referencias normativas......................................................................... 97 A. Textos legales .......................................................................................... 97 B. Legislación hipotecaria .......................................................................... 98 C. Viviendas de Protección Oficial ............................................................. 98 D. Comunidades Autónomas ....................................................................... 98 2. La naturaleza jurídica de la DON............................................................. 99 A. DON y adquisición de la propiedad ...................................................... 99 B. Negocio jurídico de modificación registral............................................ 100 C. Capacidad y legitimación....................................................................... 100 D. Obra nueva y segregación...................................................................... 101 E. Declaración de obra comenzada............................................................ 102 F. DON y descripción de obra nueva......................................................... 102 G. Fiscalidad de la DON ............................................................................ 103 3. DON y división horizontal .......................................................................... 103 A. La DON como negocio previo a la división horizontal ........................ 103 B. DON e inscripción de pisos y locales.................................................... 104 C. Vinculación material............................................................................... 104 8 Sumario Página D. DON y complejos urbanísticos............................................................... 105 4. El cumplimiento de la legalidad urbanística. ámbito de aplicación del art. 20 LS ...................................................................................................... 106 A. El sometimiento de la DON a la legalidad urbanística........................ 106 B. Aplicación espacial................................................................................. 107 C. Aplicación temporal................................................................................ 107 5. La conformidad de la DON a la legalidad urbanística........................... 109 A. Obra nueva comenzada y terminada ..................................................... 109 B. Legalidad urbanística y derechos particulares...................................... 113 C. Límites a las competencias de Notarios y Registradores...................... 113 D. Vinculación de la división horizontal a la DON................................... 113 E. Técnico competente................................................................................. 115 F. Certificación final de obra...................................................................... 116 6. La DON y los seguros obligatorios en la edificación ............................... 117 A. El régimen de aseguramiento de la LOE .............................................. 117 B. El alcance del control de Notarios y Registradores.............................. 119 Bibliografía .......................................................................................................... 119 CAPÍTULO III LIMITACIONES VECINALES A LA EDIFICACIÓN 1. Medidas y distancias intermedias .............................................................. 121 A. Huecos de tolerancia.............................................................................. 121 B. Apertura de ventanas frente a la finca vecina....................................... 122 C. Separación por vía pública .................................................................... 124 D. Distancias en caso de servidumbre de luces y vistas............................ 125 E. Distancias establecidas por planeamiento urbanístico ......................... 126 2. Medianerías .................................................................................................. 126 A. Presunciones de medianería................................................................... 126 B. Contribución a los gastos de la medianería.......................................... 128 C. Derribo de la edificación........................................................................ 129 D. Sobreelevación de pared medianera ...................................................... 129 9 Derecho de la construcción y la vivienda Página E. Edificación sobre pared medianera........................................................ 131 F. Huecos en pared medianera................................................................... 131 3. Acciones de defensa ..................................................................................... 132 A. Interdictos................................................................................................ 132 B. Accesión invertida................................................................................... 133 C. Límites derivados de la buena fe ........................................................... 135 D. Acción negatoria..................................................................................... 136 Bibliografía .......................................................................................................... 137 CAPÍTULO IV LICENCIA DE OBRAS 1. Regulación..................................................................................................... 140 A. Legislación estatal .................................................................................. 140 B. Legislación autonómica.......................................................................... 141 C. Ordenanzas municipales......................................................................... 142 2. Actos sujetos a licencia................................................................................ 142 A. Significado de la sujeción....................................................................... 142 B. Acto de edificación ................................................................................. 142 C. Sujeción de obras mayores y menores ................................................... 144 D. Obras en suelo rural .............................................................................. 144 E. Obras en edificaciones fuera de ordenación ......................................... 145 F. Obras provisionales ................................................................................ 146 G. Obras promovidas por las Administraciones públicas.......................... 147 H. Obras no sujetas ..................................................................................... 148 3. El Proyecto.................................................................................................... 149 A. Concepto ................................................................................................. 149 B. Obras cuya autorización requiere proyecto........................................... 150 C. El proyecto principal y los proyectos parciales .................................... 150 D. Técnico competente................................................................................. 151 E. Contenido: proyecto básico y proyecto de ejecución. El proyecto en la LCSP................................................................................................... 151 10 Sumario Página F. Exigencias técnicas de los edificios, en especial, el CTE..................... 154 G. Otras exigencias técnicas de los edificios ............................................. 156 H. Exigencias técnicas de los productos de construcción.......................... 157 I. El control de calidad del proyecto y del proceso edificatorio .............. 158 J. Las instrucciones de uso y mantenimiento de la edificación ................ 159 K. Seguridad y salud en la construcción.................................................... 159 L. Visado de proyectos ................................................................................ 160 M. Falta de proyecto o de visado colegial.................................................. 164 4. Autorizaciones previas exigidas por la legislación sectorial ................... 165 A. Previa concesión de licencia de apertura o instalación ....................... 165 B. Autorizaciones previas exigidas por la legislación sectorial................ 167 C. Patrimonio histórico ............................................................................... 167 D. El régimen de las edificaciones en la legislación de carreteras........... 170 E. Edificaciones en terrenos de dominio público y colindantes ................ 171 F. Edificaciones turísticas ........................................................................... 172 G. Instalaciones nucleares y radioactivas .................................................. 172 H. La licencia comercial para grandes establecimientos comerciales ...... 173 I. Evaluación de impacto ambiental, autorización ambiental integrada y autorización para actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera................................................................................................. 174 5. Competencia para el otorgamiento de licencias de obra ........................ 176 6. Régimen del silencio administrativo.......................................................... 177 7. Efectos de la licencia de obras ................................................................... 181 A. Desde su otorgamiento ........................................................................... 181 B. Derecho a edificar .................................................................................. 181 C. Declaración de obra nueva.................................................................... 182 D. Contratos de suministros provisionales ................................................. 182 E. Información del promotor....................................................................... 182 F. Relación con otras licencias .................................................................. 183 G. Transmisibilidad de la licencia .............................................................. 183 8. Denegación de la licencia ............................................................................ 184 11 Derecho de la construcción y la vivienda Página A. Causas de denegación ............................................................................ 184 B. En especial, la disconformidad con el Ordenamiento urbanístico ....... 185 C. Las condiciones en las licencias ............................................................ 187 D. Conflictos de Derecho privado............................................................... 189 9. Extinción de la licencia................................................................................ 190 A. Caducidad ............................................................................................... 190 B. Extinción y revocación por cambio de plan .......................................... 191 C. Anulación de licencias............................................................................ 193 10. Construcción sin licencia y contraviniendo la licencia............................ 197 A. Obras ilegales en curso.......................................................................... 197 B. Obras ilegales terminadas...................................................................... 199 C. Sanciones administrativas ...................................................................... 200 D. Sanciones penales ................................................................................... 201 11. Fiscalidad ...................................................................................................... 203 A. La tasa..................................................................................................... 203 B. El ICIO.................................................................................................... 207 C. Bonificaciones en el IBI.......................................................................... 211 Bibliografía .......................................................................................................... 211 CAPÍTULO V LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN 1. Regulación..................................................................................................... 217 A. Legislación estatal .................................................................................. 217 B. Legislación autonómica.......................................................................... 218 2. Régimen jurídico.......................................................................................... 218 A. Finalidad de la licencia.......................................................................... 218 B. Actos sujetos ........................................................................................... 219 C. Requisitos para su obtención ................................................................. 220 D. Régimen del silencio administrativo ...................................................... 221 E. Efectos..................................................................................................... 221 F. Transmisibilidad y tasa por licencia de primera ocupación................. 222 12 Sumario Página 3. Denegación, ocupación y contratos sobre viviendas sin licencia............ 222 A. Disconformidad con la licencia de obras.............................................. 222 B. Incumplimiento del deber de urbanizar ................................................. 223 C. Irregularidades que no permiten su denegación ................................... 224 D. Subsanación a cargo del promotor solicitante ...................................... 224 E. Ocupación sin licencia ........................................................................... 225 F. Incumplimiento contractual.................................................................... 225 Bibliografía .......................................................................................................... 226 CAPÍTULO VI LA CÉDULA DE HABITABILIDAD 1. Regulación..................................................................................................... 227 A. Legislación estatal .................................................................................. 227 B. Legislación autonómica.......................................................................... 227 2. Régimen jurídico.......................................................................................... 228 A. Finalidad de la cédula de habitabilidad................................................ 228 B. Edificios cuya ocupación requiere cédula.............................................. 228 C. Competencia y obligados a solicitarla................................................... 229 D. Documentación ....................................................................................... 229 E. Régimen del silencio administrativo ...................................................... 231 F. Efectos..................................................................................................... 231 G. Extinción de la cédula ............................................................................ 232 H. Ocupación sin cédula ............................................................................. 232 I. Imposición administrativa de obras por incumplimiento de condiciones de habitabilidad ............................................................................... 233 J. Incumplimiento contractual.................................................................... 233 3. Tasa por expedición de cédula de habitabilidad ...................................... 233 Bibliograía............................................................................................................ 234 CAPÍTULO VII AUTORIZACIONES DE APERTURA, DE ACTIVIDADES CONTAMINANTES Y DE ACTIVIDADES CLASIFICADAS 1. Autorización de apertura de establecimientos industriales y mercantiles ................................................................................................................... 235 13 Derecho de la construcción y la vivienda Página A. Régimen general ..................................................................................... 235 B. Apertura de grandes establecimientos comerciales............................... 238 C. Apertura de establecimientos turísticos ................................................. 238 D. Apertura de locales y recintos para establecimientos públicos y actividades recreativas .................................................................................... 238 E. Apertura de instalaciones nucleares y radioactivas.............................. 239 2. Los distintos regímenes jurídicos aplicables a las actividades contaminantes............................................................................................................. 239 A. Legislación estatal de carácter básico................................................... 239 B. La autorización ambiental integrada..................................................... 240 C. La autorización para actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera ............................................................................................ 241 D. Legislación autonómica.......................................................................... 241 E. Ordenanzas municipales......................................................................... 241 3. En especial, el régimen de las actividades contaminantes establecido en la legislación autonómica....................................................................... 242 A. Normativa................................................................................................ 242 B. Clasificación de la actividad .................................................................. 243 C. Licencias requeridas............................................................................... 243 D. Licencia de instalación........................................................................... 244 E. Licencia de funcionamiento.................................................................... 246 F. Régimen del silencio administrativo ...................................................... 247 G. Transmisibilidad...................................................................................... 247 H. Causas de denegación ............................................................................ 248 I. Extinción y modificación ........................................................................ 249 J. Actividad sin licencia y contra licencia................................................. 250 K. Tasas........................................................................................................ 251 Bibliografía .......................................................................................................... 251 SECCIÓN SEGUNDA CONTRATOS DE TRANSFERENCIA DE EDIFICABILIDAD CAPÍTULO VIII EL DERECHO DE SUPERFICIE 1. Las normas reguladoras del derecho de superficie.................................. 255 14 Sumario Página A. Código civil............................................................................................. 255 B. Ley del Suelo........................................................................................... 255 C. Reglamento hipotecario.......................................................................... 256 D. Legislación catalana............................................................................... 257 E. Compilación civil navarra...................................................................... 257 2. Descripción del régimen legal..................................................................... 258 A. Naturaleza del derecho........................................................................... 258 B. Contenido del derecho............................................................................ 259 C. Duración y reversión .............................................................................. 260 D. Forma...................................................................................................... 261 E. Extinción ................................................................................................. 262 F. Régimen fiscal ......................................................................................... 264 3. Unidad o pluralidad de títulos del derecho de superficie ....................... 264 A. Pluralidad de títulos con cláusula superficiaria ................................... 264 B. Los distintos títulos superficiarios.......................................................... 265 C. Derecho de superficie sobre inmuebles ya construidos......................... 266 4. Derecho de superficie y derecho de vuelo ................................................. 267 A. Suelo construido o sin edificar............................................................... 267 B. Atribución de cuota en propiedad horizontal ........................................ 268 5. Inscripción del derecho de superficie ........................................................ 268 6. Particularidades urbanísticas ..................................................................... 270 7. Derechos de superficie sobre suelo público............................................... 270 Bibliografía .......................................................................................................... 272 CAPÍTULO IX EL DERECHO DE VUELO O SOBREELEVACIÓN 1. Concepto........................................................................................................ 275 2. Constitución del derecho de vuelo ............................................................. 276 A. Reserva del promotor de propiedad horizontal ..................................... 276 B. Reserva del cedente de solar.................................................................. 276 15 Derecho de la construcción y la vivienda Página C. Reserva del donante de edificio ............................................................. 277 D. Enajenación del derecho de vuelo a cambio de pisos futuros .............. 277 E. Constitución de derecho de vuelo en favor de un tercero por la comunidad de propietarios.............................................................................. 277 F. Donación del derecho de vuelo.............................................................. 278 G. Constitución recíproca de derecho de vuelo entre comuneros.............. 278 H. Constitución de comunidad entre el cónyuge propietario del suelo y el cónyuge que aporta capital para la construcción............................. 279 I. Adquisición forzosa................................................................................. 279 J. Hipoteca.................................................................................................. 279 3. Caracteres ..................................................................................................... 279 A. Derecho sobre cosa ajena ...................................................................... 279 B. La concreción del derecho ..................................................................... 280 C. Exigencia de división horizontal ............................................................ 281 D. Duración indefinida ................................................................................ 282 E. Adquisición originaria del dominio ....................................................... 282 F. Plazo de edificación................................................................................ 283 G. Derecho de vuelo y VPO........................................................................ 284 4. Inscripción registral..................................................................................... 284 A. Inscripción del derecho de vuelo e inscripción del dominio resultante 284 B. Vuelo, obra nueva y división horizontal ................................................ 285 C. Derecho de vuelo y permuta de solar por edificación .......................... 285 Bibliografía .......................................................................................................... 286 CAPÍTULO X PERMUTA DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA 1. Los aspectos económicos de la operación de permuta ............................ 289 2. Naturaleza del contrato............................................................................... 291 A. Distintas propuestas................................................................................ 291 B. Irrelevancia de la calificación................................................................ 292 3. Modalidades.................................................................................................. 293 16 Sumario Página A. Permuta de solar por construcción futura............................................. 293 B. Permuta de solar por participación en porcentaje de lo construido.... 293 C. Cesión de derecho de vuelo a cambio de viviendas o locales futuros.. 294 D. Reserva de vuelo y transmisión de propiedad del solar con prestación subordinada de obra............................................................................... 294 E. Participación del aportante del solar en los beneficios de la venta .... 294 F. Autopromoción en comunidad................................................................ 295 G. Contrato de obra con contraprestación en especie consistente en la entrega de unidades construidas............................................................ 295 H. Doble compraventa cruzada................................................................... 296 4. Adquisición de la propiedad e inscripción de los pisos o locales futuros 297 5. La resolución del contrato .......................................................................... 300 A. Incumplimiento del cesionario ............................................................... 300 B. Incumplimiento del cedente.................................................................... 302 6. Régimen fiscal............................................................................................... 303 Bibliografía .......................................................................................................... 307 SECCIÓN TERCERA EL CONTRATO DE OBRA INMOBILIARIA CAPÍTULO XI ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA 1. La regulación del contrato de obra ........................................................... 311 A. Insuficiencia legal ................................................................................... 311 B. Contratos administrativos....................................................................... 311 C. Contratación civil y mercantil................................................................ 313 D. Obra y compraventa ............................................................................... 313 2. Objeto del contrato...................................................................................... 313 3. Sujetos ........................................................................................................... 314 A. Contratantes............................................................................................ 314 B. Empleo de auxiliares .............................................................................. 315 17 Derecho de la construcción y la vivienda Página C. Cesión del contrato de obra................................................................... 315 D. Subcontratación de la obra.................................................................... 316 E. Cesión y subcontratación de obras públicas ......................................... 317 4. Perfección del contrato................................................................................ 318 A. Forma...................................................................................................... 318 B. Contrato y legalidad urbanística ........................................................... 319 C. Encargos a técnicos................................................................................ 319 Bibliografía .......................................................................................................... 320 CAPÍTULO XII EL PRECIO 1. La determinación del precio....................................................................... 323 2. Formas de fijación del precio ..................................................................... 325 A. Por ajuste o a precio alzado .................................................................. 325 B. Contrato de obra por administración .................................................... 326 C. Obra por piezas o por medida ............................................................... 326 3. Revisión de precios ...................................................................................... 327 A. Cláusulas de revisión de precios............................................................ 327 B. Obras públicas........................................................................................ 328 4. El pago .......................................................................................................... 329 A. Pluralidad de comitentes........................................................................ 329 B. Pago del precio y gananciales ............................................................... 329 C. Pagos anticipados, parciales y certificaciones de obra ........................ 331 D. Pago e incumplimiento del contratista .................................................. 332 E. Impago del comitente ............................................................................. 332 F. Prescripción de la obligación ................................................................ 332 G. Legitimación de Colegios profesionales ................................................ 333 H. Las certificaciones de obra en los contratos administrativos............... 333 5. El IVA............................................................................................................ 335 A. Hecho imponible..................................................................................... 335 B. Exenciones .............................................................................................. 336 18 Sumario Página C. Devengo .................................................................................................. 337 D. Base imponible........................................................................................ 337 E. Tipo impositivo........................................................................................ 338 F. Falta de pago y aplazamiento del precio .............................................. 339 Bibliografía .......................................................................................................... 340 CAPÍTULO XIII DESARROLLO, TERMINACIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO 1. Actuaciones previas ..................................................................................... 341 A. Seguridad y salud en el trabajo ............................................................. 341 B. Comprobación del replanteo de la obra ................................................ 343 2. Obligaciones de la dirección técnica.......................................................... 344 A. Los agentes directores ............................................................................ 344 B. Funciones del director de obra.............................................................. 344 C. Funciones del director de la ejecución de la obra................................ 346 3. Obligaciones del contratista........................................................................ 348 A. Ejecución de la obra .............................................................................. 348 B. Materiales de construcción .................................................................... 348 C. Seguridad en la construcción................................................................. 349 D. Plazo de ejecución de la obra................................................................ 349 E. Obligaciones accesorias......................................................................... 349 F. Designación del jefe de obra ................................................................. 350 G. Asignación de medios humanos y materiales. La subcontratación ...... 350 H. Acta de replanteo y de recepción de la obra......................................... 350 I. Documentación de la obra ejecutada .................................................... 350 J. Suscripción de seguros ........................................................................... 350 4. Obligaciones del comitente ......................................................................... 350 A. Deber de cooperación ............................................................................ 350 B. Titularidad de un derecho que le faculte para construir ...................... 351 C. Autorización de las modificaciones de obra.......................................... 351 D. Licencias y autorizaciones administrativas ........................................... 351 19 Derecho de la construcción y la vivienda Página E. Suscripción del acta de recepción de la obra ....................................... 351 F. Suscripción de seguros ........................................................................... 352 G. Documentación a entregar al adquirente .............................................. 352 5. Modificaciones de obra................................................................................ 352 A. Causas..................................................................................................... 352 B. Autorización del comitente ..................................................................... 353 C. Efectos..................................................................................................... 355 D. Aumento del precio ................................................................................. 356 E. Modificación de obras públicas ............................................................. 357 6. Los riesgos en el contrato de obra............................................................. 358 A. Reglas...................................................................................................... 358 B. Riesgo del precio y mantenimiento de la obligación ............................ 359 C. Cese del riesgo ....................................................................................... 359 D. Obras públicas........................................................................................ 359 7. Verificación, aprobación y recepción de la obra ...................................... 360 A. Entrega y recepción ................................................................................ 360 B. Terminación, verificación, aprobación y recepción ............................... 360 C. Recepción expresa, tácita y presunta..................................................... 362 D. Recepción provisional y definitiva.......................................................... 365 E. Recepción total y parcial........................................................................ 366 F. Efectos de la recepción........................................................................... 366 G. Propiedad del edificio y embargo .......................................................... 367 H. La recepción en las obras públicas ....................................................... 368 8. Extinción del contrato por desestimiento unilateral del comitente ....... 370 A. La facultad de desistimiento................................................................... 370 B. Requisitos ................................................................................................ 370 C. Conceptos del reembolso........................................................................ 371 9. Extinción por imposibilidad sobrevenida de ejecutar la obra ............... 372 Bibliografía .......................................................................................................... 373 CAPÍTULO XIV PROTECCIÓN LEGAL DE LOS CRÉDITOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE OBRA INMOBILIARIA 1. La acción directa frente al comitente de la obra ..................................... 375 20 Sumario Página A. Caracterización....................................................................................... 375 B. Acreedores directos................................................................................. 376 C. Condiciones de ejercicio......................................................................... 377 D. En particular, incidencia de la entrega de efectos y su descuento en el ejercicio de la acción directa............................................................. 380 E. Incidencia de las cláusulas de sometimiento a arbitraje ...................... 381 F. Formas de ejercicio y cuestiones procesales......................................... 382 G. Efectos..................................................................................................... 383 H. Acción directa y concurrencia de acreedores. En particular, la acción directa en caso de concurso del contratista intermedio........................ 384 I. Sobre la eficacia de las cláusulas de renuncia al ejercicio de la acción directa...................................................................................................... 386 2. El privilegio refaccionario........................................................................... 387 A. Créditos privilegiados............................................................................. 387 B. Anotación preventiva de créditos refaccionarios................................... 390 C. Preferencia de los refaccionarios no anotados...................................... 391 3. Garantías de los trabajadores asalariados................................................ 392 A. Las garantías laborales.......................................................................... 392 B. El privilegio salarial refaccionario como privilegio inmobiliario........ 393 C. Responsabilidad solidaria empresarial en caso de subcontrata de obra ......................................................................................................... 393 Bibliografía .......................................................................................................... 395 CAPÍTULO XV RESPONSABILIDADES EN LA CONSTRUCCIÓN: DEFECTOS CONSTRUCTIVOS Y DAÑOS A TERCEROS 1. Clases y regímenes de responsabilidad en la construcción..................... 398 A. Los supuestos de responsabilidad .......................................................... 398 B. Los regímenes de responsabilidad ......................................................... 398 C. El artículo 1591 CC y la LOE............................................................... 400 D. Defectos constructivos en las obras públicas........................................ 403 E. Defectos constructivos en VPO.............................................................. 404 F. Plan de la exposición ............................................................................. 404 21 Derecho de la construcción y la vivienda Página 2. La responsabilidad contractual del contratista........................................ 404 A. La situación de incumplimiento ............................................................. 404 B. Responsabilidad contractual del contratista y actuación de los técnicos ........................................................................................................... 406 C. Acciones de cumplimiento y de resolución del contrato ....................... 407 D. Indemnización de los daños y perjuicios. Cláusulas penales por retraso ........................................................................................................ 410 E. Incumplimiento de técnicos proyectistas................................................ 411 F. El incumplimiento del contratista y las cláusulas penales en las obras públicas ................................................................................................... 413 3. Daños resarcibles conforme a la LOE....................................................... 415 A. Ámbito temporal de aplicación de la LOE............................................ 415 B. Edificios, instalaciones, equipamiento propio y urbanización .............. 415 C. Daños materiales causados en el edificio.............................................. 417 D. Reglas comunes a todos los daños......................................................... 418 E. Daños por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio 419 F. Incumplimiento de los requisitos de habitabilidad................................ 420 G. Daños por vicios o defectos de ejecución de elementos de terminación o acabado................................................................................................ 422 H. Régimen de la prueba............................................................................. 423 I. Defectos constructivos y declaración administrativa de ruina ............. 423 4. Legitimación ................................................................................................. 424 A. Activa ...................................................................................................... 424 B. Pasiva...................................................................................................... 426 5. Régimen de la prueba.................................................................................. 426 6. Imputación de responsabilidad .................................................................. 427 A. Descripción del sistema legal ................................................................ 427 B. Imputación de responsabilidad al promotor.......................................... 428 C. Imputación de responsabilidad al constructor ...................................... 432 D. Imputación de responsabilidad al subcontratista .................................. 433 E. Imputación de responsabilidad a los técnicos proyectistas................... 434 22 Sumario Página F. Imputación de responsabilidad a los técnicos directores...................... 435 G. Imputación de responsabilidad a los suministradores de productos de construcción ............................................................................................ 439 H. Imputación de responsabilidad a las entidades y laboratorios de control de calidad en la edificación............................................................. 440 I. Imputación de responsabilidad a los Colegios profesionales y a la Administración urbanística..................................................................... 440 J. Responsabilidad por hecho desconocido ............................................... 441 7. Distribución de responsabilidad................................................................. 442 A. Responsabilidad individualizada y solidaria ......................................... 442 B. Régimen procesal de las condenas solidarias ....................................... 443 C. La acción de regreso .............................................................................. 445 D. La solicitud de notificación de la demanda a otros agentes................. 447 8. Causas de exoneración ................................................................................ 450 9. Plazo de ejercicio de la accion.................................................................... 452 A. Plazos de garantía.................................................................................. 452 B. Plazo de prescripción de la acción........................................................ 453 10. Contenido de la responsabilidad ................................................................ 455 11. Los seguros de vicios o defectos constructivos ......................................... 457 A. Las opciones de la LOE......................................................................... 457 B. La obligatoriedad del seguro ................................................................. 457 C. Riesgos cubiertos .................................................................................... 461 D. Entrada en vigor de la cobertura .......................................................... 461 E. El seguro de daños ................................................................................. 462 F. Seguros de caución ................................................................................. 463 G. Capital asegurado................................................................................... 464 H. Exclusiones de cobertura ....................................................................... 465 I. Sanciones ................................................................................................ 466 12. Derecho transitorio ...................................................................................... 467 13. Responsabilidad civil, administrativa y penal por riesgos y daños causados en la construcción.............................................................................. 469 23 Derecho de la construcción y la vivienda Página A. Responsabilidad civil.............................................................................. 469 B. Infracciones administrativas por defectos constructivos y de calidad de las edificaciones................................................................................. 471 C. Infracciones en materia de seguridad laboral....................................... 473 D. Imprudencias punibles y delitos contra la seguridad en el trabajo ..... 474 Bibliografía .......................................................................................................... 476 CAPÍTULO XVI AGENTES DE LA EDIFICACIÓN 1. Los agentes de la edificación ...................................................................... 482 2. El promotor inmobiliario............................................................................ 484 A. Concepto ................................................................................................. 484 B. Ausencia de requisitos ............................................................................ 488 C. Obligaciones del promotor..................................................................... 488 D. Titularidad de un derecho que le faculte para construir ...................... 489 E. Documentación e información para la redacción del proyecto............ 489 F. Autorización de las modificaciones de obra.......................................... 489 G. Licencias y autorizaciones administrativas ........................................... 489 H. Suscripción del acta de recepción de la obra ....................................... 490 I. Suscripción de seguros ........................................................................... 490 J. Documentación a entregar al adquirente. El Libro del Edificio........... 490 3. Requisitos para el ejercicio de profesiones tituladas ............................... 493 A. Posesión del título de Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico....................................................................................... 493 B. El delito de intrusismo profesional ........................................................ 493 C. Colegiación, obligaciones colegiales y visado ...................................... 494 D. La contratación de personas jurídicas................................................... 495 E. Las normas competenciales de la LOE ................................................. 496 4. El proyectista................................................................................................ 497 A. Competencia para proyectar edificaciones comprendidas en el art. 2.1 a) LOE..................................................................................................... 497 24 Sumario Página B. Competencia para proyectar edificaciones comprendidas en el art. 2.1 b) LOE..................................................................................................... 498 C. Competencia para proyectar edificaciones comprendidas en el art. 2.1 c) LOE..................................................................................................... 502 D. Competencia para proyectar las instalaciones fijas, el equipamiento propio y los elementos de urbanización adscritos al edificio ............... 502 E. Falta de competencia del proyectista .................................................... 504 F. Contenido del proyecto........................................................................... 505 G. Proyectos parciales................................................................................. 505 5. El director de obra ...................................................................................... 505 A. Competencia para ser director de obra de edificaciones comprendidas en el art. 2.1 a) LOE.............................................................................. 505 B. Competencia para ser director de obra de edificaciones comprendidas en el art. 2.1 b) LOE.............................................................................. 505 C. Competencia para ser director de obra de edificaciones comprendidas en el art. 2.1 c) LOE .............................................................................. 506 D. Competencia para ser director de obra de las instalaciones fijas, el equipamiento propio y los elementos de urbanización adscritos al edificio.......................................................................................................... 506 E. Obligaciones del director de obra ......................................................... 506 6. El director de la ejecución de la obra ....................................................... 506 A. Competencias de los directores de ejecución de obra en la LOE........ 506 B. Obligaciones del director de ejecución de obra.................................... 507 7. El constructor............................................................................................... 507 A. Titulación o capacitación profesional .................................................... 507 B. Obligaciones del constructor ................................................................. 508 8. Las entidades y los laboratorios de control de calidad en la edificación 509 A. Control de calidad en la edificación y control de producción de materiales de construcción............................................................................. 509 B. Entidades y laboratorios de control de calidad .................................... 510 C. Laboratorios privados y laboratorios oficiales ..................................... 510 D. Intervención obligada en el proceso edificatorio .................................. 511 25 Derecho de la construcción y la vivienda Página E. La declaración responsable y el control administrativo relativos al ejercicio de actividades propias de entidades y laboratorios de control de calidad................................................................................................ 511 F. Inicio de actividades: la declaración responsable ................................ 511 G. El ulterior control administrativo .......................................................... 512 H. Requisitos exigibles a las entidades....................................................... 512 I. Requisitos exigibles a los laboratorios .................................................. 513 9. Los suministradores de productos ............................................................. 514 A. Concepto de suministrador..................................................................... 514 B. Entrega conforme a lo pactado.............................................................. 514 C. Condiciones técnicas de los productos .................................................. 515 D. Sellos de calidad de los productos......................................................... 516 E. Identificación y documentación de los materiales................................. 518 10. Los propietarios y los usuarios................................................................... 519 A. El Libro del Edificio ............................................................................... 519 B. Conservación y transmisión de la documentación recibida.................. 519 C. Utilización adecuada de la edificación.................................................. 520 D. Los obligados a mantener y conservar.................................................. 520 E. Contenido genérico de la obligación de mantenimiento y conservación 521 F. Mantenimiento y conservación de VPO................................................. 523 G. Conservación de edificaciones catalogadas .......................................... 523 H. Obligación de rehabilitación.................................................................. 523 I. La inspección técnica de los edificios y de sus instalaciones............... 523 J. Las órdenes de ejecución de la Administración urbanística................. 524 11. La mediación inmobiliaria.......................................................................... 525 A. El nuevo marco jurídico de la mediación inmobiliaria ........................ 525 B. Inclusión en Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Navegación 527 C. Contratos de mediación o corretaje....................................................... 528 D. Honorarios e IVA.................................................................................... 530 26 Sumario Página Bibliografía .......................................................................................................... 532 SECCIÓN CUARTA GARANTÍAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDAS CAPÍTULO XVII LOS PROPIETARIOS FRENTE A LAS VINCULACIONES URBANÍSTICAS 1. La vinculatoriedad de los planes, normas y actos urbanísticos ............. 537 A. El principio de subrogación real............................................................ 537 B. Inscribibilidad de actos administrativos ................................................ 538 C. Medidas de restablecimiento de la legalidad ........................................ 540 D. Subrogación real versus afección real de los terrenos.......................... 540 2. Excepciones al principio de subrogación real .......................................... 542 A. Los compromisos urbanísticos del promotor ......................................... 542 B. Afección a los gastos y deberes en sistemas colectivos de equidistribución.......................................................................................................... 543 C. Conservación de la urbanización........................................................... 545 D. Compromisos del promotor de urbanización privada ........................... 545 E. Irrelevancia horizontal de la subrogación............................................. 546 F. La posición de los titulares de derechos limitados ............................... 546 3. Información urbanística en la compra de terrenos ................................. 546 A. Derechos del comprador ........................................................................ 546 B. La novedad de la legislación del suelo.................................................. 547 C. Remisión al régimen civil común........................................................... 547 4. Los propietarios de parcelas y el agente urbanizador ............................ 548 A. El urbanizador privado en la legislación urbanística........................... 548 B. Propietarios y urbanizadores ................................................................. 549 Bibliografía .......................................................................................................... 552 CAPÍTULO XVIII INFORMACIÓN Y PROTECCIÓN EN LA COMPRAVENTA Y EL ALQUILER DE VIVIENDAS 1. Legislación protectora de los consumidores ............................................. 555 27 Derecho de la construcción y la vivienda Página 2. Ámbito de aplicación ................................................................................... 557 A. Ámbito material ...................................................................................... 557 B. Vigencia territorial ................................................................................. 557 C. Derecho autonómico............................................................................... 558 3. Contenido de la oferta, promoción y publicidad ..................................... 563 A. Veracidad ................................................................................................ 563 B. Completud ............................................................................................... 564 4. Exigibilidad de las condiciones ofrecidas.................................................. 564 A. Las condiciones para la exigibilidad de la publicidad ......................... 564 B. Incumplimiento........................................................................................ 566 C. Jurisprudencia ........................................................................................ 567 5. Oferta, promoción y publicidad ................................................................. 568 A. Publicidad versus oferta......................................................................... 568 B. La puesta a disposición .......................................................................... 568 C. Garantías por cantidades adelantadas .................................................. 570 D. Publicidad, contrato, obra nueva y división horizontal ........................ 571 6. Contenido de la información a suministrar.............................................. 572 A. Los datos a comunicar ........................................................................... 572 B. Valoración y consecuencias.................................................................... 573 C. Documentación complementaria obligatoria según el art. 64 TRLCU 575 7. Protección en la fase contractual ............................................................... 577 A. Obligaciones y derechos contractuales de origen legal........................ 577 B. Requisitos de inclusión ........................................................................... 578 C. Cláusulas abusivas ................................................................................. 579 D. Algunos tipos de cláusulas abusivas...................................................... 581 E. Reformas de obra ................................................................................... 584 F. Sanción.................................................................................................... 585 G. Cláusulas predispuestas en el título constitutivo de la Propiedad horizontal....................................................................................................... 586 8. Tratamiento penal........................................................................................ 588 A. Estafa inmobiliaria y subtipos agravados ............................................. 588 28 Sumario Página B. Circunstancias agravantes y de concurso real ...................................... 590 Bibliografía .......................................................................................................... 592 CAPÍTULO XIX GARANTÍAS POR CANTIDADES ANTICIPADAS EN CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS 1. Principios y carencias del sistema de la ley 57/1968................................ 595 A. Finalidad de la Ley 57/1968 .................................................................. 595 B. La reforma operada por la LOE............................................................ 597 C. Normas de inclusión obligatoria y condiciones generales.................... 598 D. Comunidades y Cooperativas................................................................. 598 E. Pólizas globales y pólizas individuales.................................................. 600 F. La prórroga concedida al promotor ...................................................... 601 G. La oponibilidad de excepciones ............................................................. 602 2. Garantías de cantidades adelantadas al margen de la ley 57/1968 ....... 602 A. Viviendas de Protección Oficial ............................................................. 602 B. Legislación de las CC AA ...................................................................... 603 3. Obligaciones de los promotores.................................................................. 605 A. Garantía de devolución de cantidades adelantadas.............................. 605 B. Contingencia cubierta por la garantía ..................