Las cotitularidades sobre bienes inmuebles

El autor de esta obra plantea el análisis de las numerosas situaciones jurídicas de cotitularidad sobre las diferentes formas de propiedad inmobiliaria de nuestro sistema jurídico, cuya naturaleza jurídica se esfuerza en explicar la doctrina acudiendo casi siempre a la analogía con la propiedad horizontal. En nuestro Derecho Positivo es posible ver recogida la figura de la comunidad de intereses, a la que aluden los artículos 394 del C.c. (al ordenar que no se perjudique "el interés de la comunidad") y 398 del mismo Código, que reconoce expresamente la objetivación de intereses al aludir a los "que constituyan el objeto de la comunidad"; el último párrafo de este artículo 398 se refiere al supuesto de cosas compuestas de partes privativas y comunes, permitiendo ver en él el tipo de comunidad de intereses de estructura consorcial (consorcio real) que explica la naturaleza jurídica de la gran mayoría de cotitularidades inmobiliarias, desde las más simples, como las medianerías vertical y horizontal, pasando por los consorcios reales en suelo rústico y los consorcios reales hídricos y mineros, hasta los relativos a la propiedad urbanística, que actúan en los procesos de urbanización o son resultantes del mismo. Entre estos últimos, además de la propiedad horizontal, se pueden considerar comunidades de intereses de estructura consorcial situaciones de prehorizontalidad muy discutidas doctrinalmente, como la cesión de suelo por obra futura y el derecho de sobre y subedificación; los complejos inmobiliarios (en los que se incluyen las urbanizaciones privadas); los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y aquellos conjuntos inmobiliarios que no se pueden explicar como comunidad de comunidades (conforme al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) sino que se configuran como agrupación excepcional de fincas para la administración y mejor disfrute de elementos o servicios comunes de las agrupadas. Poco después de la primera edición de esta obra fueron publicadas la Ley 5/2006, de 10 de Mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, y la Ley 2/2006, de 14 de Junio, del Derecho Civil de Galicia. Ambas leyes modifican o regulan ex novo importantes supuestos de cotitularidad que se recogen en esta segunda edición para completar la materia estudiada en la primera, procurando su adecuada integración en el sistema propuesto para la exposición de las cotitularidades sobre bienes inmuebles en nuestro Derecho Civil, tanto del Estado como de las Comunidades Autónomas. El Código Civil de Cataluña modifica las normas relativas al derecho de superficie y a la medianería y regula las situaciones de comunidad, la comunidad ordinaria indivisa, la propiedad horizontal en general, la propiedad horizontal simple, la propiedad horizontal compleja y la propiedad horizontal por parcelas, así como la comunidad especial por turnos y el derecho de vuelo. De la Ley 2/2006, de 14 de Junio, del Derecho Civil de Galicia, se recogen los cambios habidos en la regulación de algunas comunidades funcionales (montes abertales, de voces, de varas o de fabeo y muiños de herdeiros), en figuras análogas a la medianería (agras y vilares), en las comunidades de aguas (aguas de pillota) y en las comunidades en mano común (montes vecinales en mano común). También se completa y actualiza, en el capítulo 2, la exposición del derecho de superficie, recogiendo la nueva regulación del mismo realizada en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo. Sumario: PROPIEDAD INMOBILIARIA Y EXTENSIÓN VERTICAL DEL DOMINIO CAPÍTULO 1. Propiedad y aprovechamiento de bienes inmuebles I. CONFIGURACIÓN ACTUAL DE LA PROPIEDAD 1. Caracteres de la propiedad privada actual 2. Función social y ecológica de la propiedad II. PROPIEDAD Y APROVECHAMIENTO DE BIENES INMUEBLES 1. Doctrina general sobre el contenido esencial de la propiedad privada 2. La diferencia entre las facultades del dominio y las del derecho de aprovechamiento de bienes inmuebles de propiedad privada como criterio de definición del contenido esencial de aquél CAPÍTULO 2. La extensión vertical del dominio I. LA EXTENSIÓN DEL DOMINIO EN EL ESPACIO 1. Extensión del vuelo 2. Extensión del subsuelo II. EL EJERCICIO DE LAS FACULTADES DE PLANTACIÓN Y EDIFICACIÓN 1. El ius colendi 2. El ius aedificandi III. EL PRINCIPIO SUPERFICIES SOLO CEDIT Y LA ACCESIÓN IV. EL VUELO Y EL SUBSUELO COMO POSIBLES OBJETOS DE DERECHOS AUTÓNOMOS 1. Naturaleza jurídica del vuelo o espacio superior al fundo 2. Naturaleza jurídica del subsuelo 3. Derechos autónomos sobre el vuelo 4. Derechos autónomos en el subsuelo. Derechos de subedificación superficiaria y no superficiaria V. LA PRETENDIDA RELATIVIDAD DEL PRINCIPIO SUPERFICIES SOLO CEDIT EN SU APLICACIÓN A LA PROPIEDAD URBANA 1. La llamada propiedad urbanística disociada 2. La propiedad disociada sobre el vuelo urbanístico 3. La propiedad disociada sobre el subsuelo urbanístico 4. La ineludible conexión jurídica de la edificación superficial o subterránea con el suelo PARTE SEGUNDA COMUNIDAD DE INTERESES Y COMUNIDAD DE BIENES CAPÍTULO 3. La comunidad de intereses como género de los distintos tipos de relaciones asociativas jurídico-patrimoniales I. TITULARIDAD COMPARTIDA Y COMUNIDAD DE BIENES II. LA COMUNIDAD DE INTERESES COMO GÉNERO DE LOS DISTINTOS TIPOS DE RELACIONES ASOCIATIVAS JURÍDICOPATRIMONIALES 1. La distinción entre comunidad y sociedad 2. La comunidad de intereses III. TIPOS DE COMUNIDAD JURÍDICO-PATRIMONIAL 1. Planteamientos doctrinales 2. Planteamientos en Derecho Positivo IV. DELIMITACIÓN DE LA FIGURA DEL CONSORCIO REAL 1. Derecho italiano histórico y actual 2. El consorcio en la doctrina italiana 3. Posiciones de la doctrina española 4. Consideraciones críticas CAPÍTULO 4. La comunidad de bienes I. COMUNIDAD ROMANA Y COMUNIDAD GERMÁNICA II. RÉGIMEN DE LA COMUNIDAD DE BIENES O COMUNIDAD PRO INDIVISO EN EL CÓDIGO CIVIL 1. Naturaleza jurídica 2. Principios jurídicos rectores 3. Estructura 4. Derechos y obligaciones de los copropietarios 5. Administración de la comunidad 6. Extinción. La actio communi dividundo III. RÉGIMEN DE LA COMUNIDAD ORDINARIA INDIVISA EN EL LIBRO QUINTO DEL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA 1. Concepto 2. Naturaleza jurídica 3. Constitución 4. Derechos individuales sobre la comunidad 5. Derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad 6. Extinción 7. Retroactividad IV. SITUACIONES JURÍDICAS EXPLICABLES COMO COMUNIDADES EN MANO COMÚN 1. La sociedad de gananciales 2. La comunidad hereditaria 3. Los aprovechamientos comunales V. COMUNIDAD PRO DIVISO 1. Configuración 2. Estructura 3. Régimen VI. COMUNIDAD FUNCIONAL 1. Configuración 2. Estructura 3. Clases y supuestos de comunidad funcional 4. Régimen 5. Inscripción registral PARTE TERCERA COMUNIDAD DE INTERESES DE ESTRUCTURA CONSORCIAL CAPÍTULO 5. La comunidad de intereses de estructura consorcial o consorcio real I. LAS SITUACIONES JURÍDICO-REALES DE ESTRUCTURA CONSORCIAL 1. Interpretación y aplicación del párrafo último del artículo 398 del Código civil 2. Caracteres del consorcio real derivados del interés objeto de la comunidad II. ESTRUCTURA GENERAL DEL CONSORCIO REAL 1. Pluralidad de sujetos 2. Elementos objetivos o reales 3. Elemento funcional 4. Organización III. CONSTITUCIÓN 1. Naturaleza jurídica del acto de constitución 2. Requisitos del acto constitutivo 3. La posibilidad de personalidad jurídica IV. CONTENIDO 1. Facultades 2. Obligaciones 3. Responsabilidades y garantías V. EXTINCIÓN CAPÍTULO 6. Diferencias entre la comunidad funcional y el consorcio real I. COINCIDENCIAS ENTRE LA COMUNIDAD FUNCIONAL Y EL CONSORCIO REAL II. DIFERENCIAS ENTRE LA COMUNIDAD FUNCIONAL Y EL CONSORCIO REAL 1. Estructura objetiva de la comunidad funcional 2. Estructura objetiva del consorcio real 3. La accesoriedad en el consorcio real y la no accesoriedad en la comunidad funcional 4. Vinculación real y vinculación institucional III. ANÁLISIS DE SITUACIONES CONCRETAS DE COMUNIDAD FUNCIONAL Y DE CONSORCIO REAL 1. Las comunidades de garaje 2. La llamada multipropiedad 3. La comunidad especial por turnos del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña PARTE CUARTA LOS CONSORCIOS REALES EN EL DERECHO POSITIVO ESPAÑOL CAPÍTULO 7. Consorcios reales simples o sin organización I. LA MEDIANERÍA Y OTRAS SITUACIONES DE ESTRUCTURA CONSORCIAL SIMILARES A LA MEDIANERÍA 1. Concepto de medianería 2. Naturaleza jurídica 3. Fuentes legales 4. Régimen jurídico 5. La medianería en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña 6. Figuras análogas a la medianería en el Derecho Foral y Común II. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA MEDIANERÍA Y SITUACIONES ANÁLOGASIII. MEDIANERÍA HORIZONTAL 1. Casas empotradas o a caballo 2. Nuevas situaciones de medianería horizontal IV. PROPIEDADES HORIZONTALES DE HASTA CUATRO PROPIETARIOS CAPÍTULO 8. Consorcios reales en suelo rústico I. CONSORCIOS REALES RELATIVOS A LA PROPIEDAD RÚSTICA 1. Grupos consorciales agrícolas 2. Asociaciones y Agrupaciones forestales II. INSCRIPCIÓN DE LAS SITUACIONES CONSORCIALES RELATIVAS A LA PROPIEDAD RÚSTICA CAPÍTULO 9. Los consorcios reales hídricos I. SUPUESTOS DE CONSORCIOS REALES RELATIVOS A LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS 1. Heredamientos tradicionales de aguas en Canarias 2. Comunidades modernas anteriores a la Ley de 1956 3. Heredades y comunidades de aguas canarias después de la Ley de 1956 4. Heredamientos y Comunidades en la Ley de 31 de julio de 1990 II. SUPUESTOS DE CONSORCIOS REALES RELATIVOS AL USO DEL AGUA 1. Antecedentes 2. Noción y configuración doctrinal 3. Tipos de comunidades de usuarios 4. Naturaleza jurídica 5. Extensión de la figura de la comunidad de usuarios del agua III. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE COMUNIDADES Y HEREDAMIENTOS CANARIOS IV. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LAS COMUNIDADES DE REGANTES CAPÍTULO 10. Los consorcios reales mineros I. CONSORCIOS REALES RELATIVOS A LA PROPIEDAD DE LAS MINAS II. INSCRIPCIÓN DE LOS CONSORCIOS REALES PARA APROVECHAMIENTO DE COTOS MINEROS CAPÍTULO 11. Los consorcios reales urbanísticos en general I. CONSORCIOS REALES RELATIVOS A LA PROPIEDAD URBANÍSTICA II. ENTIDADES CONSORCIALES QUE ACTÚAN EN LOS PROCESOS DE URBANIZACIÓN 1. Junta de compensación 2. Entidades de Conservación Urbanística III. CONSORCIOS REALES RESULTANTES DEL PROCESO DE URBANIZACIÓN Y CONSTRUCCIÓN 1. Propiedad de casas por pisos 2. Urbanizaciones privadas 3. Conjuntos inmobiliarios IV. OTRAS SITUACIONES DE CONSORCIO REAL EN LA PROPIEDAD URBANÍSTICA CAPÍTULO 12. La propiedad horizontal I. LA PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS O LOCALES 1. Noción 2. Fundamento 3. Antecedentes 4. Naturaleza jurídica II. RÉGIMEN LEGAL 1. Objeto y constitución 2. Elementos comunes y privativos 3. La cuota 4. Posición del dueño del piso o local 5. Posición de la comunidad de propietarios en cuanto a facultades de modificación del edificio, obligaciones y responsabilidad por el pago de sus deudas 6. Funcionamiento y gobierno de la comunidad 7. Representación y funciones en la Comunidad del Presidente y Vicepresidentes 8. Secretario y Administrador 9. Procedimiento especial para exigir el pago de los gastos comunes y la cuota de participación en el fondo de reserva 10. Adaptación de los Estatutos a la Ley de Propiedad Horizontal reformada 11. Extinción III. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. Disposiciones generales de la inscripción registral de la propiedad horizontal 2. Inscripción de situaciones anteriores a la Ley de Propiedad horizontal 3. Inscripción de pisos o locales proyectados 4. Constitución de propiedad horizontal con atribución directa a cada propietario de los pisos o locales 5. Constitución de propiedad horizontal por transformación en dicho régimen del de un edificio en régimen de copropiedad ordinaria 6. Inscripción de las reglas integrantes de los estatutos de la propiedad horizontal y su afección a terceros adquirentes de los pisos o locales 7. Inscripción de cuotas indivisas destinadas a garajes o trasteros 8. Inscripción registral de las modificaciones de la propiedad horizontal 9. Inscripción registral de la extinción de la propiedad horizontal 10. Anotación preventiva de créditos refaccionarios sobre edificios en régimen de propiedad horizontal IV. DISPOSICIONES GENERALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE EN CATALUÑA 1. Disposiciones generales 2. Propiedad horizontal simple 3. Retroactividad CAPÍTULO 13. Cesión de suelo por obra futura y derecho de sobre y subedificación I. LA PREHORIZONTALIDAD II. CESIÓN DE SUELO POR OBRA FUTURA 1. Régimen general 2. Naturaleza jurídica de la situación creada en el intercambio de solar por edificación futura 3. Inscripción registral de las situaciones creadas en el intercambio de solar por edificación futura 4. Vigencia de las dos situaciones de comunidad de intereses de estructura consorcial derivadas del convenio de intercambio de suelo por edificación III. DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN 1. Noción 2. Configuración 3. Naturaleza jurídica 4. Supuestos de constitución del derecho de sobre o subedificación 5. La inscripción registral del derecho de sobre o subedificación 6. Normas especiales en Cataluña CAPÍTULO 14. Urbanizaciones privadas y complejos inmobiliarios I. LAS URBANIZACIONES PRIVADAS 1. Naturaleza jurídica 2. Régimen jurídico II. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS 1. Requisitos 2. Constitución 3. Especialidades del régimen de la agrupación de comunidades 4. Régimen de los complejos inmobiliarios que no se constituyan como una sola comunidad de propietarios ni como una agrupación de comunidades de propietarios III. LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA EN CATALUÑA 1. Configuración 2. Cuotas 3. Constitución 4. Regulación y acuerdos 5. Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros 6. Retroactividad y adaptación de los estatutos IV. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS V. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS 1. Principios o criterios que rigen la inscripción de los complejos inmobiliarios privados 2. Inscripción de complejos inmobiliarios unicomunitarios 3. Inscripción de complejos inmobiliarios constituidos como agrupación de comunidades 4. Inscripción del complejo en construcción y posibles reservas del propietario CAPÍTULO 15. Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles I. DELIMITACIÓN DE LA FIGURA JURÍDICA DENOMINADA MULTIPROPIEDAD 1. Origen y noción 2. Configuración de los derechos al aprovechamiento de inmuebles por turno II. LA DIRECTIVA 94/47 CEE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO SOBRE PROTECCIÓN DE LOS ADQUIRENTES DE MULTIPROPIEDAD 1. Objetivo 2. Contenido mínimo del contrato 3. Formas de desistimiento III. REGULACIÓN DE LOS DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURÍSTICO Y NORMAS TRIBUTARIAS EN LA LEY 42/1998, DE 15 DE DICIEMBRE 34 Las cotitularidades sobre bienes inmuebles 1. Disposiciones generales 2. Régimen jurídico 3. Incumplimiento de los servicios y acción de cesación 4. Normas tributarias 5. Disposiciones adicionales 6. Disposiciones transitorias 7. Disposición Final IV. NATURALEZA JURÍDICA DE LA MULTIPROPIEDAD SIMPLE Y COMPLEJA Y DEL DERECHO REAL DE APROVECHAMIENTO POR TURNO 1. Configuración de la multipropiedad simple como comunidad funcional atípica o temporal 2. Configuración de la multipropiedad compleja o relativa a pisos de edificios en régimen de propiedad horizontal 3. Naturaleza jurídica del derecho real de aprovechamiento por turno V. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA MULTIPROPIEDAD SIMPLE Y COMPLEJA Y DEL DERECHO REAL DE APROVECHAMIENTO POR TURNO 1. Inscripción de la multipropiedad simple o de fincas autónomas 2. Inscripción de la multipropiedad compleja, relativa a pisos de edificios en régimen de propiedad horizontal 3. Inscripción registral del régimen jurídico inmobiliario del aprovechamiento por turno CAPÍTULO 16. Los conjuntos inmobiliarios I. DELIMITACIÓN DE LA FIGURA DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS 1. Concepción amplia referida a las diferentes formas de la propiedad inmobiliaria 2. Concepción referida sólo a la propiedad urbana 3. Concepción doctrinal restrictiva, independiente de las situaciones consorciales urbanas ya reguladas legalmente II. SUPUESTO DE SITUACIÓN DE ESTRUCTURA CONSORCIAL QUE REQUIERE SER CALIFICADA COMO CONJUNTO INMOBILIARIO III. RÉGIMEN JURÍDICO 1. Objetivo de la formalización del conjunto inmobiliario 2. Acto declarativo de la existencia del conjunto 3. Normas aplicables al funcionamiento del conjunto IV. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEL CONJUNTO INMOBILIARIO V. PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS DEL LIBRO