Los Fondos de Inversión Inmobiliaria y los Arrendamientos Urbanos

Tanto el problema de la vivienda como su solución a través del arrendamiento urbano, chocan frontalmente desde el principio y son generadores de innumerables contradicciones en el plano jurídico. Las necesidades reales del indivíduo que precisa de una vivienda digna para desarrollar en ella su cotidianidad, así como las de los pequeños y medianos empresarios que hacen uso de la relación arrendaticia como base para iniciar una actividad profesional que sin duda pretende erigirse como su principal medio de subsistencia, se encuentran enfrentadas a los derechos de cualquier propietario merecedor de una adecuada protección que garantice su ejercicio. A través de este trabajo se pretende demostrar que, para proteger al arrendatario y proporcionarle la estabilidad de la que precisa en el deseo de hacer efectivo su derecho a una vivienda digna o de poder consolidar su actividad profesional como medio de subsistencia, existen, dentro de los mecanismos que el legislador ha empleado, otras posibilidades que no suponen una merma tan injustificada y excesiva para el derecho de propiedad como las que hasta ahora se venían imponiendo, y que permitirán reducir las diferencias y dificultades en la conciliación de estos dos derechos absolutamente antagónicos cuando se ven obligados a convivir bajo el influjo de la relación arrendaticia. Los Fondos de Inversión Inmobiliaria, cuyo patrimonio se integra por bienes inmuebles de naturaleza urbana, que serán explotados en régimen de alquiler con el objetivo de lograr un rendimiento colectivo, podrían convertirse en la solución para alcanzar un mayor equilibrio entre arrendadores y arrendatarios, proporcionando a éstos últimos una estabilidad más amplia en contenido y prolongada en el tiempo, sin que la merma sufrida por el derecho de propiedad suponga un conflicto para el arrendador que, lejos de ver cierta desprotección en sus intereses con el aumento de prerrogativas a favor del arrendatario, podría sentirse especialmente beneficiado con su adopción, lo que podría dar lugar a la adopción de un doble régimen jurídico para los arrendamientos de vivienda o de local de negocio, según se celebren los contratos de arrendamiento en respuesta a las necesidades del fondo o de los particulares. En este sentido, pudiera parecer acertado, tal y como se trata de argumentar a través de estas páginas, dirigir la mirada hacia el párrafo segundo del artículo 13 de la LAU de 1994, donde se regula la situación y el régimen jurídico específico al que quedan sometidos los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios o titulares de derechos análogos de goce y disfrute, como la opción más adecuada para alcanzar este objetivo, al mismo tiempo que se contribuye a aumentar la rentabilidad del Fondo. Asimismo, se plantea como necesaria la conveniencia de aplicar a los arrendamientos de local de negocio el régimen jurídico del Título II de la LAU de 1994, y para el caso de que la relación arrendaticia se produzca en el seno de un fondo, las medidas a adoptar deberían ser las mismas que se propondrán respecto de los arrendamientos de vivienda. ÍNDICE SISTEMÁTICO I. INTRODUCCIÓN II. EL DERECHO A LA PROPIEDAD Y EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA 1. Hacia un equilibrio entre la propiedad y el derecho a una vivienda digna a) Breve consideración histórica b) Ley de 11 de junio de 1964 c) El Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril 2. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre: «un equilibrio aceptable entre arrendadores y arrendatarios» 3. Precaria situación del arrendatario de local de negocio bajo el imperio de la LAU de 1994 4. El derecho a una vivienda digna y la sostenibilidad del desarrollo urbano en la Ley de Suelo de 28 de mayo de 2007 III. LOS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA COMO INSTRUMENTO DEL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA 1. Los Fondos de Inversión Inmobiliaria y su régimen jurídico a) Breve recorrido histórico b) Una IIC de carácter no financiero c) Régimen jurídico de los FII 2. Los Fondos de Inversión Inmobiliaria en el Derecho Comparado IV. PROPUESTAS DE MODIFICACIÓN A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994 1. Acerca de los posibles excesos que la protección de la inscripción confiere al arrendatario en perjuicio de la rentabilidad del fondo a) Sobre la eficacia real b) La inscripción y el derecho arrendaticio a?) La inscripción dota al derecho arrendaticio de eficacia real b?) Un derecho hipotecariamente real c) Efectos que la inscripción confiere en favor del derecho arrendaticio a?) Un derecho hipotecariamente real, que no debería serlo b?) De la anotación preventiva y su conveniencia en el arrendamiento d) De la posibilidad de prescindir de la protección registral de los arrendamientos en los FII 2. El arrendamiento de vivienda propiedad de un FII y su posible asimilación al arrendamiento otorgado por usufructuario a) El artículo 13.2 de la LAU de 1994 b) Acerca de la posibilidad de subsumir el arrendamiento de los FII en la expresión «análogo derecho de goce» o de la necesidad de incluir un nuevo párrafo en el artículo 13 de la LAU V. CONCLUSIONES VI. ANEXO NORMATIVO 1. Selección de artículos de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo 2. Selección de artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos 3. Selección de artículos de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre de Instituciones de Inversión Colectiva