Practicum Administración de Fincas 2018

Una completa e indispensable guía para todo profesional que ejerza su actividad en el ámbito de la administración de fincas, arrendamientos urbanos, asesoramiento inmobiliario, servicios jurídicos y la defensa en juicio en estos ámbitos. - Actualizada con la doctrina y jurisprudencia más relevante. - Incluye ejemplos, casos prácticos, casuística jurisprudencial, supuestos reales y sus soluciones por los Tribunales de Justicia. - Incluye el análisis de las principales figuras tributarias que afectan a las comunidades de propietarios su contabilidad y fiscalidad, protección de datos de carácter personal. Además, se ofrece completo estudio de la normativa para reformas y rehabilitación de viviendas y edificios en general. Destinado a expertos en derecho inmobiliario, administradores de fincas, arrendadores y arrendatarios urbanos, asesores inmobiliario, asesores de empresas. 1 Regulación jurídica de la figura del Administrador de Fincas ............................ 23 1. La libertad de empresa ..................................................................................................... 24 1.1. ¿Quién puede constituir una empresa? ................................................................. 24 2. El administrador como empresario individual ........................................................... 24 2.1. ¿Quién puede ser empresario? ............................................................................... 24 2.2. Formalidades para su constitución ........................................................................ 25 3. El régimen matrimonial del empresario individual .................................................... 26 3.1. ¿A qué tipo de régimen matrimonial puede estar sujeto el empresario? ............... 26 4. El ejercicio del cargo de administrador de fincas como empresario individual y el momento de la conveniencia de constitución de una sociedad mercantil ............... 28 4.1. ¿Cuándo debe constituirse en sociedad mercantil? ............................................... 28 5. Sociedades anónimas y limitadas ................................................................................... 29 5.1. Responsabilidad de los socios ................................................................................. 29 5.2. Formalidades. Diferencias con el empresario individual ....................................... 30 5.3. ¿Quién dirige la sociedad mercantil? .................................................................... 31 5.4. Operaciones con otras sociedades .......................................................................... 34 6. La titulación profesional de administrador de fincas .................................................. 35 6.1. ¿Lo puede ser un propietario de la finca? .............................................................. 35 6.2. ¿Y un profesional? ................................................................................................. 36 7. La designación de una sociedad mercantil como administrador de fincas ............. 38 8. Funciones del administrador ......................................................................................... 39 8.1. Funciones básicas ................................................................................................... 39 8.2. ¿Y el resto de necesidades de la comunidad de propietarios? ................................ 40 9. La colaboración con profesionales externos ................................................................. 41 9.1. Delegación y subcontratación ................................................................................ 41 9.2. ¿Responde el administrador de los errores de los colaboradores? .......................... 42 10. Contabilidad del administrador ..................................................................................... 44 10.1. Formalidad ............................................................................................................. 44 2 Gestión de la Propiedad Horizontal .............................................................................. 47 1. Nombramiento del cargo ................................................................................................. 48 1.1. ¿Es necesario el nombramiento de administrador? ............................................... 49 12 ? Sumario Página 1.2. Cuórum preciso ...................................................................................................... 49 2. Duración del cargo ........................................................................................................... 51 3. El oficial habilitado ........................................................................................................... 51 4. Funciones básicas del cargo ............................................................................................ 52 4.1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares ..................... 52 4.2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos ....................... 52 4.3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios .......................................................................... 53 4.4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes .............................................................................. 54 4.5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad ......................................................... 55 4.6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta ................................... 55 5. Especial consideración de la contabilidad de la comunidad y de la custodia de fondos ................................................................................................................................ 58 5.1. El criterio de la imputación de los gastos e ingresos del ejercicio .......................... 61 5.2. La custodia de esos fondos ...................................................................................... 61 6. El redactado de las actas .................................................................................................. 63 7. Responsabilidad frente a la comunidad de propietarios: responsabilidad civil y penal .................................................................................................................................. 67 7.1. Diligencia profesional ............................................................................................ 67 7.2. Diligencia debida en el cumplimiento del cargo .................................................... 67 7.3. La responsabilidad por la negligencia en el servicio .............................................. 68 7.4. ¿En qué importe debe responder el administrador? ............................................... 70 7.5. Los seguros de responsabilidad civil ...................................................................... 72 8. Responsabilidad penal ..................................................................................................... 72 8.1. Necesidad de actividad delictiva por parte del administrador ............................... 72 9. La renuncia y revocación del cargo ................................................................................ 75 9.1. Procedimiento y trámites ....................................................................................... 75 9.2. El cese por parte de la comunidad .......................................................................... 75 10. El nombramiento judicial del administrador ............................................................... 77 3 La regulación de las comunidades de propietarios ................................................. 79 1. Constitución ...................................................................................................................... 80 1.1. ¿Qué edificios pueden constituirse en comunidad de propietarios? ...................... 80 1.2. ¿Desde cuándo existe una comunidad? ................................................................. 80 1.3. La Junta Directiva ................................................................................................. 81 1.4. Urbanizaciones ...................................................................................................... 90 2. Título constitutivo ............................................................................................................ 91 2.1. ¿Qué es el título constitutivo? ............................................................................... 91 2.2. Uso o destino de pisos y locales .............................................................................. 94 2.3. ¿Qué más contiene el título constitutivo? ............................................................. 97 2.4. ¿Puede modificarse el título constitutivo? ............................................................. 98 3. Los estatutos ...................................................................................................................... 99 3.1. ¿Qué son? .............................................................................................................. 99 Sumario ? 13 Página 3.2. ¿Deben inscribirse en el registro de la propiedad? ................................................ 103 4. La cuota de participación ................................................................................................ 104 5. La participación en los gastos comunitarios ................................................................. 107 5.1. Las cuotas comunitarias pueden ser distintas para cada departamento ................ 108 5.2. ¿Puede modificarse el sistema de reparto? ............................................................. 111 5.3. El pago de las cuotas comunitarias ........................................................................ 112 6. El reglamento de régimen interior ................................................................................. 116 6.1. ¿Para qué sirve? ..................................................................................................... 116 6.2. Cuórum .................................................................................................................. 117 7. Subcomunidades ............................................................................................................... 126 8. Parking y trasteros ............................................................................................................ 127 9. Parcelas y urbanizaciones de nueva creación ............................................................... 128 9.1. Elementos comunes a varios edificios .................................................................... 128 10. Asociaciones de propietarios .......................................................................................... 129 11. Entidades urbanísticas de conservación ........................................................................ 142 4 Juntas de propietarios, votos y acuerdos ..................................................................... 143 1. Convocatorias .................................................................................................................... 144 1.1. ¿Para qué sirven? .................................................................................................. 144 1.2. ¿Quién convoca las juntas? ................................................................................... 144 1.3. ¿Puede un propietario solicitar la inclusión de un tema en el orden del día? ....... 145 1.4. Requisitos ............................................................................................................... 146 1.5. Primera y segunda convocatorias .......................................................................... 149 1.6. Plazo entre la convocatoria y la junta .................................................................... 149 1.7. Lugar y hora de las Juntas ..................................................................................... 150 1.8. ¿Cómo deben remitirse las convocatorias? ............................................................ 152 1.9. ¿Y si la comunidad tiene un tablón de anuncios? ................................................. 154 1.10. ¿Es válido el burofax? ............................................................................................ 156 1.11. ¿Y por correo electrónico? ..................................................................................... 156 2. Juntas ordinarias y extraordinarias ................................................................................ 157 2.1. Diferencias ............................................................................................................. 157 2.2. Funcionamiento ..................................................................................................... 158 3. Derecho de información de los propietarios ................................................................ 159 4. Los propietarios morosos ................................................................................................ 160 4.1. Efectos de la relación de propietarios morosos ....................................................... 160 4.2. ¿Atenta al derecho al honor del propietario incluido en la lista de morosos? ........ 161 4.3. Si no se adjunta el listado ...................................................................................... 162 4.4. Privación del derecho de voto al moroso ................................................................ 162 4.5. La certificación de las deudas comunitarias ........................................................... 164 4.6. ¿Quién está obligado al pago de las derramas en caso de transmisión? ................ 166 4.7. Deudas retroactivas ............................................................................................... 166 5. Votos .................................................................................................................................. 167 5.1. El propietario de varios pisos o locales ................................................................... 168 5.2. ¿Y si un propietario no vota? ................................................................................ 169 5.3. La delegación de voto ............................................................................................. 170 6. Cuórums para la adopción de acuerdos ........................................................................ 171 6.1. Unanimidad ........................................................................................................... 171 14 ? Sumario Página 6.2. El voto favorable de las tres quintas partes ............................................................ 173 6.3. El voto favorable de un tercio de los propietarios ................................................... 180 6.4. La mayoría simple .................................................................................................. 180 6.5. Sin acuerdo comunitario ........................................................................................ 181 7. El propietario ausente ...................................................................................................... 182 8. Inscripción de los acuerdos comunitarios ..................................................................... 182 9. Impugnación de los acuerdos ......................................................................................... 183 9.1. ¿Quiénes pueden impugnar? ................................................................................. 183 9.2. Plazo de impugnación ............................................................................................ 189 9.3. ¿Y si no se impugnan? .......................................................................................... 190 9.4. ¿Los acuerdos impugnados quedan automáticamente suspendidos? .................... 191 9.5. Los costes del proceso ............................................................................................. 191 5 Obras privativas y comunitarias ...................................................................................... 193 1. Obras comunitarias de conservación ............................................................................. 194 1.1. Obras que resulten necesarias para la accesibilidad en la finca ............................. 194 1.2. Cubiertas de los edificios ........................................................................................ 195 1.3. Bajantes comunitarios ............................................................................................ 197 1.4. Ascensor ................................................................................................................. 197 2. Afectación de elementos privativos. Servidumbres ................................................... 199 2.1. Otros supuestos ..................................................................................................... 206 3. La ocupación de parte del local para la instalación del ascensor ............................. 206 3.1. Indemnización por la privación de parte del local ................................................. 207 4. Obras comunitarias que afectan a los derechos privativos ........................................ 209 4.1. Vallas y cerramientos ............................................................................................. 209 5. Obras a realizar por los propietarios en sus entidades .............................................. 210 5.1. Limitaciones de los propietarios ............................................................................. 210 5.2. Otros ejemplos ....................................................................................................... 211 5.3. Limitaciones por el aspecto exterior del edificio ..................................................... 213 5.4. Otras actuaciones similares en la finca .................................................................. 216 5.5. Obras efectuadas por los arrendatarios .................................................................. 216 6. La división del piso o local en otros más reducidos .................................................... 217 7. Obras que comporten el cambio de uso del piso o local ............................................. 217 8. Prescripción de las obras efectuadas contra la norma ................................................. 222 8.1. Imprescriptibilidad ................................................................................................. 223 8.2. Prescripción con el transcurso del tiempo ............................................................. 223 8.3. Actuación para evitar la prescripción de las infracciones ...................................... 224 9. Actividades molestas, insalubres o peligrosas ............................................................. 225 9.1. Actividades ruidosas .............................................................................................. 225 9.2. Ejemplos jurisprudenciales .................................................................................... 235 9.3. Actividades prohibidas ........................................................................................... 238 6 Mancomunidades y conjuntos inmobiliarios ............................................................. 241 1. Complejos inmobiliarios .................................................................................................. 241 2. Tipos de conjuntos inmobiliarios ................................................................................... 242 Sumario ? 15 Página 2.1. Forma de constitución ............................................................................................ 243 3. Contabilidad en caso de pluralidad de comunidades ................................................ 244 4. Junta rectora del complejo inmobiliario ........................................................................ 246 4.1. El administrador de fincas ..................................................................................... 246 5. Morosidad .......................................................................................................................... 248 6. La titularidad de los elementos comunes ...................................................................... 249 7. Las asociaciones de propietarios .................................................................................... 250 7.1. Voluntariedad de pertenencia a la asociación de propietarios ................................ 260 7.2. Efectos políticos de la no pertenencia a la asociación de propietarios .................... 262 8. Las agrupaciones de comunidades ............................................................................... 263 9. Otras formas jurídicas: sociedad civil, sociedad cooperativa .................................... 264 10. Entidades urbanísticas de conservación ....................................................................... 264 7 La regulación de la Propiedad Horizontal en Catalunya ...................................... 265 1. Modificación de la regulación normativa por ley 5/2015 ......................................... 266 1.1. Arrendamientos urbanos ....................................................................................... 267 2. Constitución y cuota de participación ........................................................................... 267 2.1. Estatutos ................................................................................................................ 268 2.2. Cuota de participación en los gastos comunes ....................................................... 270 2.3. Anexos a pisos y locales ......................................................................................... 272 2.4. Adaptación de los estatutos a la normativa catalana de las comunidades existentes ........................................................................................................................... 272 2.5. Modificación de la cuota de participación .............................................................. 272 2.6. Modificación del sistema de reparto de los gastos .................................................. 273 2.7. Posibilidad de imputar a un propietario una cuota superior por su uso especial de un gasto comunitario ............................................................................................. 274 2.8. El procedimiento judicial de reclamación de cuotas comunitarias ........................ 275 2.9. Fondo de reserva .................................................................................................... 278 3. Compraventa de piso o local ........................................................................................... 279 3.1. Certificación de deudas comunitarias .................................................................... 279 3.2. Deudas retroactivas ............................................................................................... 280 3.3. Notificación al secretario administrador ................................................................ 280 3.4. Arrendamiento del piso o local ............................................................................... 280 4. Obras comunitarias y obras privativas .......................................................................... 281 4.1. Obras privativas .................................................................................................... 281 4.2. Prescripción de las infracciones por obras privativas ............................................ 283 4.3. Obras comunitarias ............................................................................................... 284 4.4. Imposición de servidumbres a los propietarios ...................................................... 285 5. Convocatorias, juntas y órganos de gobierno .............................................................. 287 5.1. Convocatorias ......................................................................................................... 287 5.2. Votos en las juntas de propietarios ........................................................................ 292 5.3. El voto del propietario ausente ............................................................................... 293 5.4. Actas ...................................................................................................................... 296 5.5. Órganos de Gobierno ............................................................................................. 297 6. Cuórums para la adopción de acuerdos ........................................................................ 298 6.1. Unanimidad ........................................................................................................... 298 6.2. Mayoría cualificada de 4/5 partes .......................................................................... 299 16 ? Sumario Página 6.3. Mayoría simple ...................................................................................................... 300 6.4. Disidente ................................................................................................................ 301 6.5. Especial regulación del ascensor ............................................................................ 301 6.6. Impugnación de los acuerdos ................................................................................. 308 7. Conjuntos inmobiliarios y urbanizaciones ................................................................... 318 8 Análisis de las principales figuras tributarias que afectan a las comunidades de propietarios ........................................................................................................................ 323 1. Introducción ...................................................................................................................... 323 2. La comunidad de propietarios como obligado tributario .......................................... 324 2.1. Concepto de obligado tributario ............................................................................. 325 2.2. La realización de actividades empresariales ........................................................... 331 2.3. La realización de otras operaciones ........................................................................ 336 3. Análisis de las principales figuras tributarias .............................................................. 340 3.1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) ................................................................. 340 3.2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas .................................................... 368 3.3. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados .......................................................................................................................... 425 3.4. Impuesto sobre Sociedades ..................................................................................... 445 3.5. Tributos locales ....................................................................................................... 448 4. Obligaciones formales ...................................................................................................... 466 4.1. Introducción ........................................................................................................... 466 4.2. Obligaciones censales ............................................................................................. 467 4.3. Obligaciones de facturación ................................................................................... 474 4.4. Obligaciones contables o registrales ...................................................................... 479 4.5. Otras obligaciones .................................................................................................. 485 5. Análisis de operaciones específicas ................................................................................ 495 5.1. Arrendamiento de locales y garajes ....................................................................... 496 5.2. Arrendamiento de viviendas .................................................................................. 506 5.3. Arrendamiento de fachadas, de tejados o azoteas para la instalación de antenas, etc ........................................................................................................................... 510 5.4. Enajenación de locales y viviendas ........................................................................ 518 9 Protección de datos y comunidades de propietarios ............................................. 525 1. ¿Qué es la protección de datos y qué implica para una comunidad de propietarios? .................................................................................................................................... 526 1.1. Introducción ........................................................................................................... 526 1.2. La comunidad de propietarios como «responsable del tratamiento» y el administrador de fincas como «encargado del tratamiento» ................................................... 528 2. Obligaciones en materia de protección de datos .......................................................... 540 2.1. Inscripción de ficheros de la comunidad de propietarios en el Registro General de Protección de Datos, hasta mayo de 2018 .............................................................. 540 2.2. Bases jurídicas que legitiman el tratamiento de datos. Principios aplicables. ....... 540 2.3. Derechos de los interesados y su ejercicio .............................................................. 544 2.4. Medidas de seguridad sobre los ficheros de la comunidad de propietarios ............. 548 Sumario ? 17 Página 2.5. Deber de secreto de la Comunidad de propietarios y del Administrador de la finca en el tratamiento de datos personales .................................................................... 566 2.6. La Agencia Española de Protección de Datos ........................................................ 567 2.7. Infracciones y sanciones ......................................................................................... 567 3. Videovigilancia en las comunidades de propietarios .................................................. 568 3.1. Introducción ........................................................................................................... 568 3.2. ¿Es de aplicación la normativa de protección de datos a los tratamientos de videovigilancia? .............................................................................................................. 569 3.3. Cuórum necesario para la aprobación en junta general de la instalación de un sistema de videovigilancia ...................................................................................... 569 3.4. Requisitos jurisprudenciales que habilitan la instalación de videovigilancia (también en una comunidad de vecinos) ....................................................................... 570 3.5. Requisitos para instalar en una comunidad de propietarios un sistema de videovigilancia ................................................................................................................... 570 3.6. Aspectos para tener en cuenta cuando se pretenda instalar un sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios, respecto a la captación de imágenes, cartel e impreso informativo y finalidad de los tratamientos ................................. 572 3.7. Inscripción en el registro de protección de datos de un sistema de videovigilancia ........................................................................................................................... 574 3.8. Conservación de las imágenes grabadas ................................................................ 574 3.9. Derechos que pueden ejercitar las personas cuyas imágenes han sido captadas por un sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios ......................... 575 3.10. Vulneración de los derechos a la intimidad y a la propia imagen en diferentes supuestos de videovigilancia ...................................................................................... 576 3.11. Videovigilancia en plazas de garaje ....................................................................... 578 4. Listados de propietarios morosos y tablones de anuncios ......................................... 579 4.1. Comunicaciones, tablones y protección de datos ................................................... 579 4.2. Exposición pública de comunicaciones recibidas por el presidente de la comunidad .......................................................................................................................... 583 4.3. Publicación periódica de la relación de propietarios con cuotas vencidas y pendientes de pago .............................................................................................................. 583 4.4. Derecho al honor y exposición pública de datos de propietarios morosos .............. 584 4.5. Entrega a los propietarios de documentación relativa a la gestión y administración del inmueble. Cesión de datos a entidades financieras ........................................... 585 5. El administrador de fincas y la protección de datos .................................................... 588 5.1. El administrador de fincas en el régimen de propiedad horizontal ........................ 588 5.2. El administrador de fincas y el régimen de propiedad vertical .............................. 590 10 Normativas para reformas y rehabilitación de viviendas y edificios en general ........................................................................................................................................... 591 1. Introducción ...................................................................................................................... 592 2. El edificio ........................................................................................................................... 593 3. Tipologías de obras en el edificio ................................................................................... 593 3.1. Obras de mejora de la accesibilidad ........................................................................ 593 3.2. Las obras de eliminación de barreras arquitectónicas ............................................ 594 3.3. Reformas en viviendas ........................................................................................... 600 3.4. Reformas en elementos comunes del edificio .......................................................... 600 3.5. Obras de mantenimiento del edificio ...................................................................... 603 3.6. Modernización del edificio ..................................................................................... 623 18 ? Sumario Página 3.7. Derribo y reposición del edificio ............................................................................. 624 4. Licencia urbanística .......................................................................................................... 624 4.1. Actos sujetos a licencia .......................................................................................... 625 4.2. Competencia y procedimiento ................................................................................ 626 4.3. Eficacia de la licencia ............................................................................................. 627 4.4. Supuestos de extinción de licencia ......................................................................... 627 4.5. Tipos de licencias urbanísticas ............................................................................... 628 4.6. Licencias de obras ................................................................................................... 630 4.7. Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras de Valladolid ................................................................................................. 632 5. Relación de normativa de ámbito nacional aplicable en la construcción ................. 635 5.1. Normas elementales de la construcción ................................................................. 635 5.2. Materiales .............................................................................................................. 635 5.3. Seguridad y Saldud ................................................................................................ 635 5.4. Estructuras ............................................................................................................ 636 5.5. Instalaciones ........................................................................................................... 637 5.6. Máquinas ............................................................................................................... 637 5.7. Protección contra incendios ................................................................................... 638 5.8. Accesibilidad .......................................................................................................... 638 5.9. Urbanismo ............................................................................................................. 638 5.10. Contratos ............................................................................................................... 638 5.11. Medio Ambiente ..................................................................................................... 639 6. Normativa elemental de la construcción de ámbito nacional .................................... 639 6.1. Ley de Ordenación de la Edificación, LOE ............................................................ 639 6.2. CTE: Código Técnico de la Edificación .................................................................. 643 6.3. La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ............................... 646 7. Inspección técnica de edificaciones ................................................................................ 650 7.1. Definición ............................................................................................................... 650 7.2. Marco normativo ................................................................................................... 651 7.3. Obligatoriedad ....................................................................................................... 652 7.4. ¿Cuándo se ha de pasar la ITE? ............................................................................. 652 7.5. ¿Cómo cumplir la ITE? ......................................................................................... 653 7.6. Elementos revisados en la ITE ............................................................................... 653 7.7. Dictamen favorable ................................................................................................ 654 7.8. Dictamen desfavorable ........................................................................................... 654 7.9. Precio de la ITE ...................................................................................................... 655 7.10. Sanciones ............................................................................................................... 655 8. RITE: Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios ................................... 656 8.1. Disposiciones generales .......................................................................................... 656 8.2. Exigencias técnicas ................................................................................................ 657 8.3. Condiciones generales de diseño, ejecución, puesta en servicio y mantenimiento de las instalaciones térmicas ....................................................................................... 657 8.4. Instrucción técnica IT.1: Exigencias de bienestar e higiene, eficiencia energética y seguridad ................................................................................................................ 660 8.5. Instrucción técnica IT.2: Montaje .......................................................................... 667 8.6. Instrucción técnica IT.3: Mantenimiento y uso .................................................... 667 8.7. Instrucción técnica IT.4: Inspección ...................................................................... 668 9. Eficiencia energética de edificios .................................................................................... 669 9.1. Antecedentes .......................................................................................................... 669 Sumario ? 19 Página 9.2. Eficiencia y certificación energética ....................................................................... 671 9.3. Eficiencia energética en el sector residencial .......................................................... 672 9.4. Certificado energético de los edificios ..................................................................... 690 10. Reglamento electrotécnico de baja tensión (REBT) ...................................................... 699 10.1. Normativa .............................................................................................................. 699 10.2. Objetivos y medios materiales ................................................................................ 700 10.3. Partes de la instalación eléctrica ............................................................................ 701 10.4. Cumplimiento de obligaciones por las comunidades de propietarios conforme al REBT ..................................................................................................................... 715 11. Mantenimiento e inspección de edificios de vivienda ................................................ 717 11.1. Mantenimiento ...................................................................................................... 717 11.2. Revisión ................................................................................................................. 717 11.3. Inspección .............................................................................................................. 717 11.4. ITE: Instalaciones .................................................................................................. 717 11.5. Instalaciones objeto de revisión .............................................................................. 718 11.6. Tabla resumen de revisiones periódicas mínimas en las viviendas ........................ 722 12. El vehículo eléctrico y el administrador de fincas ....................................................... 723 12.1. ITC BT 52: Infraestructura para la recarga de Vehículos Eléctricos .................... 725 12.2. Conclusiones .......................................................................................................... 737 11 Gestión de la propiedad vertical ..................................................................................... 741 1. Gestión de la Propiedad Vertical por parte del Administrador ................................. 741 2. Regulación del alquiler de viviendas ............................................................................. 745 2.1. Sometimiento de la voluntad de las partes a la ley ................................................ 745 2.2. Vivienda permanente del arrendatario ................................................................... 745 2.3. Plazo de arriendo ................................................................................................... 749 2.4. Necesidad del arrendador ....................................................................................... 751 2.5. Desistimiento del contrato ..................................................................................... 752 2.6. El pago de la renta .................................................................................................. 754 2.7. Destino de vivienda ............................................................................................... 757 2.8. Anexos y terrazas ................................................................................................... 758 2.9. Inventario ............................................................................................................... 759 2.10. Estado de conservación .......................................................................................... 759 2.11. Desperfectos ........................................................................................................... 760 2.12. Reparaciones del arrendador .................................................................................. 764 2.13. Obras ...................................................................................................................... 766 2.14. Incrementos legales ................................................................................................ 769 2.15. El subarriendo ........................................................................................................ 771 2.16. Cumplimiento de las normas comunitarias y del buen uso de la finca .................. 774 3. Regulación del alquiler de locales comerciales ............................................................ 776 3.1. El arrendatario ....................................................................................................... 779 3.2. El bien arrendado ................................................................................................... 781 3.3. El plazo .................................................................................................................. 784 3.4. Renuncia a la indemnización del artículo 34 de la LAU ....................................... 785 3.5. El subarriendo ........................................................................................................ 785 3.6. Actividades molestas .............................................................................................. 787 3.7. Incremento de la renta ........................................................................................... 788 20 ? Sumario Página 3.8. Repercusión de gastos y tributos ........................................................................... 789 3.9. Autorización al arrendatario para efectuar obras en el local ................................. 790 4. El arrendamiento de piso a sociedad mercantil ........................................................... 800 5. El arrendamiento con opción de compra ...................................................................... 801 12 Los distintos contratos de arrendamiento ................................................................... 813 1. Los distintos contratos de arrendamiento ..................................................................... 814 2. Texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 ................................. 814 2.1. Al fallecimiento del arrendatario ........................................................................... 817 3. Posibilidades de resolución de los contratos de arrendamiento de viviendas y locales en la LAU de 1964 ................................................................................................... 820 3.1. Causa primera: la necesidad del arrendador .......................................................... 821 3.2. Causa segunda: la ruina del edificio ...................................................................... 824 3.3. Causa tercera: el no uso de la vivienda, local de negocio o asimilado .................... 826 3.4. Causa cuarta: la ocupación de otra vivienda por parte del arrendatario ............... 840 3.5. Causa quinta: haber tenido el arrendatario a su disposición otra vivienda en los seis meses anteriores .............................................................................................. 841 4. Decreto BOYER de 1985 (Real Decreto legislativo 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica) ..................................................................................... 847 5. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos ................................ 851 5.1. Viviendas ................................................................................................................ 851 5.2. Contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 y vigentes ........................................................................................................................... 852 5.3. Locales de negocio y asimilados ............................................................................. 853 5.4. Contratos de arrendamiento de locales anteriores al 9 de mayo de 1985 y vigentes ........................................................................................................................... 854 5.5. Extinción de fin de contrato de vivienda o local al amparo de la LAU de 1994 .... 855 6. Contratos suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y sometidos a la prórroga forzosa ...................................................................................................................... 855 7. La ley 4/2013, de 5 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas ................................................................................................... 865 8. La inscripción de los contratos de arrendamiento ....................................................... 868 9. La tácita reconducción mensual ..................................................................................... 870 10. Las distintas regulaciones ................................................................................................ 872 11. Contratos suscritos Bajo una Norma y modificados Posteriormente (Bajo Norma Posterior) ............................................................................................................................ 873 13 Los procesos judiciales derivados de Propiedad Horizontal y de Arrendamientos Urbanos .................................................................................................................... 877 1. Actuación del Administrador de fincas ......................................................................... 877 2. Necesidad de acuerdo comunitario expreso ................................................................ 879 3. La reclamación de cuotas comunitarias ....................................................................... 881 4. Demandas por vicios constructivos .............................................................................. 887 5. Impugnación de acuerdos comunitarios ....................................................................... 894 6. Demanda contra obras inconsentidas ............................................................................ 895 7. El juicio de desahucio por falta de pago ....................................................................... 899 Sumario ? 21 Página 8. El desahucio por fin de contrato ..................................................................................... 906 9. Desahucio contra «okupas» ............................................................................................ 909 10. Prescripción de acciones judiciales ............................................................................... 916 10.1. Propiedad horizontal .............................................................................................. 916 10.2. Arrendamientos urbanos ....................................................................................... 916 14 Derecho del trabajo ............................................................................................................. 919 1. Régimen jurídico ............................................................................................................... 920 2. La contratación laboral .................................................................................................... 920 2.1. Concepto de contrato de trabajo ............................................................................. 920 2.2. Las partes del contrato de trabajo .......................................................................... 922 2.3. La concertación del contrato de trabajo ................................................................. 925 2.4. Las modalidades de contratación laboral ................................................................ 926 2.5. La contratación de servicios a través de una empresa de trabajo temporal ............ 953 2.6. La subcontratación de obras y servicios ................................................................. 957 2.7. El período de prueba ............................................................................................... 959 3. El contenido del contrato de trabajo .............................................................................. 960 3.1. La clasificación profesional del trabajador ............................................................. 960 3.2. La organización y dirección del trabajo ................................................................. 961 3.3. El salario ................................................................................................................ 965 3.4. Jornada de trabajo, descansos, permisos, horas extraordinarias y vacaciones ....... 975 3.5. La protección de la seguridad y la salud del trabajador ......................................... 994 4. La suspensión del contrato de trabajo ........................................................................... 996 4.1. Concepto, causas y efectos ..................................................................................... 996 4.2. Suspensión por incapacidad temporal ................................................................... 997 4.3. Suspensión por maternidad, adopción o acogimiento ............................................ 997 4.4. La suspensión del contrato por causas económicas, técnicas, organizativas o productivas .................................................................................................................. 999 4.5. Excedencias ............................................................................................................ 1000 4.6. Otras causas de suspensión ................................................................................... 1002 4.7. La sucesión de empresa .......................................................................................... 1003 5. Extinción del contrato de trabajo .................................................................................... 1005 5.1. Concepto y causas de extinción ............................................................................. 1005 5.2. El despido disciplinario .......................................................................................... 1007 5.3. El despido por causas objetivas .............................................................................. 1014 5.4. El despido colectivo ................................................................................................ 1017 5.5. Otras causas de extinción ...................................................................................... 1019 6. Derechos sindicales, representación colectiva de los trabajadores en la empresa y negociación colectiva ........................................................................................................ 1021 6.1. Los derechos sindicales ........................................................................................... 1021 6.2. La representación colectiva de los trabajadores en la empresa ............................... 1023 6.3. La negociación colectiva ......................................................................................... 1023 15 Sistema de Seguridad Social ............................................................................................. 1029 1. Concepto y características de la Seguridad de Social .................................................. 1029 22 ? Sumario Página 2. Sujetos protegidos por el sistema español de Seguridad Social: el ámbito de aplicación ..................................................................................................................................... 1030 2.1. Modalidad contributiva ......................................................................................... 1031 2.2. Modalidad no contributiva .................................................................................... 1033 2.3. Sujetos excluidos del Sistema de Seguridad Social ................................................ 1034 3. Estructura del sistema de Seguridad Social .................................................................. 1035 3.1. Regímenes de la Seguridad Social: Régimen General y Regímenes Especiales ..... 1035 3.2. Sistemas especiales de la Seguridad Social ........................................................... 1041 4. Actos de encuadramiento: inscripción afiliación, altas y bajas .................................. 1042 4.1. Inscripción de empresas ......................................................................................... 1042 4.2. Afiliación ................................................................................................................ 1052 4.3. Altas y bajas y variaciones de datos ....................................................................... 1060 5. Cotización .......................................................................................................................... 1092 5.1. Concepto ................................................................................................................. 1092 5.2. Sujetos obligados y responsables ............................................................................ 1092 5.3. Dinámica de la obligación ...................................................................................... 1095 5.4. Procedimiento y forma de efectuarla ...................................................................... 1096 5.5. Elementos de cotización ......................................................................................... 1096 5.6. Recaudación ........................................................................................................... 1098 6. Acción protectora .............................................................................................................. 1099 6.1. Concepto de riesgos sociales y tipología ................................................................. 1100 6.2. Riesgos comunes: Enfermedad común y Accidente no laboral .............................. 1100 6.3. Riesgos profesionales: Accidente de trabajo y enfermedad profesional .................. 1101 6.4. Recargo de prestaciones en caso de riesgos profesionales ....................................... 1110 6.5. Prestaciones ........................................................................................................... 1112 ANEXO LEGISLATIVO Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal